パークコート渋谷 ザ タワー
パークコート渋谷 ザ タワー（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築6年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区宇田川町1番12号 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 渋谷駅 徒歩8分 ／ 東急田園都市線 渋谷駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2020-07（築6年） |
| 総戸数 | 503戸 |
| 階数 | 地上39階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 定期転借地権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークコート渋谷ザタワーは、東京都渋谷区宇田川町にあり渋谷駅から徒歩8分の分譲タワーマンションです。2020年7月竣工、地上39階建て・503戸で、土地は借地権（土地を借りて建物だけを所有する契約）です。事実データをもとに、宅建士の視点で立地・建物・価格の位置づけを整理しました。
立地と交通
所在地は東京都渋谷区宇田川町で、渋谷駅までは東急東横線・田園都市線のどちらからも徒歩8分です。渋谷駅は複数路線が乗り入れる大きなターミナル駅で、都心方面や横浜方面への移動もしやすい立地といえます。渋谷駅周辺は再開発が続いており、商業施設やオフィスビルが多いエリアです。
この棟がある場所は用途地域が商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、さらに防火地域に指定されています。周辺は店舗やオフィスが集まる商業中心地で、住宅街とは違った賑やかな雰囲気があります。静かな住環境を重視する人は、この点を事前に確認しておくとよいでしょう。
建物と管理
竣工は2020年7月で、2026年時点の築年数は6年です。地上39階建て、総戸数503戸の大規模タワーマンションで、構造は鉄筋コンクリート造です。分譲は三井不動産レジデンシャル株式会社、管理は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が担当しています。「パークコート」は三井不動産グループが展開するブランドで、耐震性や設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いとされています。
この棟の権利形態は「定期転借地権」です。これは、建物のある土地を一定期間だけ借りて使う契約で、期間が終わると土地を返す必要がある仕組みです。所有権のマンションに比べて価格が抑えられることがある一方、契約期間や更新条件によって将来の資産性の考え方が変わります。契約の詳細はデータが無いため、購入前に必ず確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が3件で、最も多い判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は10,206万円です。家賃は300,000円〜345,000円の範囲で、中央値は335,000円でした（最終診断日2026年5月29日）。件数が少ないため、この結果だけで割高か割安かを断定することはできません。
エリア全体（東京都渋谷区）では256件の診断が行われ、最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の利回りはエリア平均より0.17ポイント高い結果でしたが、差はわずかで、この数値だけで有利・不利を判断するのは難しい状況です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から171メートルの地点（神南１－１５－８）の地価公示（国が毎年発表する土地の価格）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり7,840,000円でした。前年は7,060,000円で、変動率は+11%です。これは過去の実績であり、今後も同じように上がり続けるとは限りません。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は578件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は5,100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は142.35万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例として、2025年第4四半期には道玄坂で3,200万円・30平方メートル・1Kの取引などがありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮についてはデータが未取得のため分かりません。これらは公的データに基づく情報であり、実際の安全性を保証するものではない点に注意してください。
渋谷駅徒歩8分・503戸の大規模タワーで、管理は分譲会社系列が担当しています。
割高診断は4件中3件が「安全・割安」でしたが、件数が少なく断定はできません。
土地は定期転借地権のため、期間や条件を必ず契約書で確認してください。
- 定期転借地権の残存期間と更新条件を契約書で確認する
- 管理費・修繕積立金の額と将来の見直し予定を確認する
- 診断件数4件は少ないため複数時期の価格を比較する
- 地価変動率+11%は過去実績で将来を保証しないと理解する
- ハザードマップで高潮など未取得情報を自治体で確認する
- 家賃300,000〜345,000円の幅の理由を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 4 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.55%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 345,000円
- 340,000円
- 330,000円
- 300,000円
この棟の家賃中央値（335,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 219% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神南１－１５－８（この棟から約171m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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