パークコート渋谷 ザ タワー
パークコート渋谷 ザ タワー（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築6年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区宇田川町1番12号 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 渋谷駅 徒歩8分 ／ 東急田園都市線 渋谷駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2020-07（築6年） |
| 総戸数 | 503戸 |
| 階数 | 地上39階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 定期転借地権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークコート渋谷 ザ タワーは、渋谷区宇田川町にある渋谷駅徒歩8分の大規模タワーマンションです。三井不動産レジデンシャルの分譲で、土地は定期転借地権。診断は4件中3件が安全・割安ですが件数は少なめです。
立地と交通
パークコート渋谷 ザ タワーは、東京都渋谷区宇田川町1番12号に位置しています。東急東横線と東急田園都市線の渋谷駅から徒歩8分で、渋谷のビル群や商業施設に近い生活圏です。渋谷駅までの道のりは坂や人通りの多い通りを含むため、実際に歩いて確認することをおすすめします。
このエリアは渋谷区の地価公示地点（神南１－１５－８）から171mの距離にあり、用途地域は商業地域です。容積率500%という高い数値が示す通り、高層の建物が建てやすい土地柄で、周辺には今後も新しい建物が増える可能性があります。将来の街並みの変化は断定できませんが、資産価値を見るときの材料のひとつになります。
建物と管理
この棟は2020年7月に竣工した、地上39階建・総戸数503戸の大規模タワーマンションです。構造は鉄筋コンクリート造で、分譲は三井不動産レジデンシャル株式会社によるパークコートブランドです。パークコートは三井不動産グループが手がけるシリーズで、耐震性や設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いとされています。
権利形態は「定期転借地権」です。これは、決められた期間だけ土地を借りて建物を持つ権利のことで、土地も自分のものになる「所有権」とは違います。残りの借地期間や契約の更新条件は今回のデータに無いため、重要事項説明書で確認してください。管理は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が担っていますが、修繕計画の詳細は分からないため、長期修繕計画と総会議事録を売主に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、安全・割安の判定が3件、危険（割高）の判定が1件という結果でした。多い判定は安全・割安ですが、件数自体は多くないため、この結果だけで物件全体の評価を決めるのは早いといえます。平均の実質利回りは3.55%、平均の提示価格は10,206万円でした。
家賃のサンプルは4件で、中央値は335,000円、最小300,000円、最大345,000円という幅でした。渋谷区全体（256件の診断）の平均実質利回り3.38%と比べると、この棟は0.17ポイント高く、エリア平均よりわずかに利回りが良い結果です。ただし渋谷区全体では危険（割高）の判定が最も多く、エリアには割高な物件が目立つ傾向があることも覚えておきたい点です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（神南１－１５－８、棟から171m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり7,840,000円でした。前年の7,060,000円から11%上昇しており、このエリアの土地の価格は上向きの動きを見せています。ただしこれは1年分の変化であり、今後も同じペースで上がるとは限りません。
周辺の取引事例は578件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は5,100万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例として挙げられた取引には、1974年築・30平方メートルで3,200万円、2002年築・20平方メートルで3,200万円といった事例があり、築年数や面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これは比較的災害リスクが低いことを示す材料ですが、自治体が公開している最新のハザードマップでも必ず確認してください。
立地は渋谷駅徒歩8分、パークコートブランドで流通性は安定しやすい棟です。
診断4件中3件が安全・割安ですが件数は少なく、参考程度に捉えるべきです。
定期転借地権のため、残存期間や条件は重要事項説明書で必ず確認してください。
- 定期転借地権の残存期間と契約内容を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 修繕積立金や管理費の推移を事前に確認する
- 診断件数4件は少ないため複数の家賃査定を依頼する
- 地価公示の変動率11%は単年の動きなので複数年で確認する
- 自治体の最新ハザードマップで災害リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.55%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 345,000円
- 340,000円
- 330,000円
- 300,000円
この棟の家賃中央値（335,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 219% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神南１－１５－８（この棟から約171m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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