パークコート神宮前
パークコート神宮前（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区神宮前1丁目4-20 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 明治神宮前駅 徒歩7分 ／ JR山手線 原宿駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2009-01（築17年） |
| 総戸数 | 385戸 |
| 階数 | 地下3階付地上16階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル(株) |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス(株) |
| 土地権利 | 定期賃借権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークコート神宮前は渋谷区神宮前にある2009年竣工・総戸数385戸のマンションです。明治神宮前駅・原宿駅から徒歩10分圏内で、権利形態は定期賃借権です。棟の割高診断は3件で、危険（割高）は0件でした。
立地と交通
パークコート神宮前は、東京都渋谷区神宮前1丁目にあります。東京メトロ千代田線の明治神宮前駅から徒歩7分、JR山手線の原宿駅からは徒歩6分の場所にあり、二つの路線を歩いて使える立地です。原宿・表参道エリアに近く、商業施設や飲食店の多いにぎやかな街です。
駅からの距離は7分・6分とやや歩く距離ですが、山手線と千代田線の両方を使える点は通勤や外出の選択肢を増やします。実際の道のりの傾斜や信号の多さなど、歩きやすさは地図や現地確認で見ておくとよいでしょう。
建物と管理
この建物は2009年1月に竣工した、地下3階付地上16階建て、総戸数385戸のマンションです。構造は鉄筋コンクリート造で、分譲は三井不動産レジデンシャル、管理は三井不動産レジデンシャルサービスが担っています。パークコートは同社の「パーク」シリーズの一つで、耐震性や設備の水準が高めで、中古市場でも取引されやすいブランドとされています。
権利形態は定期賃借権です。これは土地を借りて使う権利で、あらかじめ契約に終わりの期限が決まっている仕組みを指します。期間や地代、更新の有無、期限が来たときの扱いは今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理規約で必ず確認してください。所有権のマンションとは資産としての性質が異なる点に注意が必要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、判定は危険（割高）が0件、注意が2件、安全・割安が1件でした。件数が少ないため、これだけで棟全体の傾向を決めつけることはできません。平均の実質利回りは3.9%、平均提示価格は6283万円、家賃は195,000円から238,000円の範囲で中央値は220,000円でした（最終診断日2026年1月31日）。
同じ渋谷区エリア全体の診断256件では、危険（割高）が167件と最も多く、平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.52ポイント高い結果ですが、診断件数の差が大きいため、単純に『この棟の方が割安』と言い切ることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から157m離れた神宮前1-6-10の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり14,000,000円で、前年の11,700,000円から19.7%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%・容積率300%、準防火地域です。地価の上昇はエリアの人気を示す材料の一つですが、個別の物件価格が同じように動くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに463件あり、価格の中央値は5500万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例えば2025年第3四半期には築2009年・40平方メートル・1DKが4800万円で取引されています。ただし築年や間取り、広さがそれぞれ異なるため、この物件と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は『なし』、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）とされ、液状化については『やや液状化しやすい』と分類されています。高潮のデータは今回取得できていないため、区が公開するハザードマップで確認してください。用途地域は第2種中高層住居専用地域、市街化区域です。
三井系ブランドで管理体制は整いやすいですが、定期賃借権のため契約内容の確認が欠かせません。
棟の割高診断は3件で危険（割高）は0件、利回りはエリア平均より高めですが件数の少なさに留意してください。
地価は前年より19.7%上昇し人気の高さがうかがえますが、液状化への留意点もあり現地確認が大切です。
- 定期賃借権の契約期間・地代・更新条件を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 家賃195,000〜238,000円の妥当性を賃貸相場データで確認する
- 高潮リスクを区のハザードマップで確認する
- 液状化のしやすさを地盤調査資料などで確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別の話です）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.52ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.9%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.52ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 238,000円
- 220,000円
- 195,000円
この棟の家賃中央値（220,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 109.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神宮前１－６－１０（この棟から約157m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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