パークコート神宮前 The Air
パークコート神宮前 The Air（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区神宮前一丁目4-20 |
|---|---|
| 交通 | 千代田線 明治神宮前駅 徒歩7分 ／ JR山手線 原宿駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2009-01（築17年） |
| 総戸数 | 385戸 |
| 階数 | 地上16階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造/鉄骨造 |
| 建物管理会社 | 三井住友不動産レジデンシャルサービス |
| 土地権利 | 定期転借地権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークコート神宮前 The Airは渋谷区神宮前にある2009年竣工・地上16階建、総戸数385戸の投資用ワンルームマンションです。三井不動産レジデンシャル分譲、管理は三井住友不動産レジデンシャルサービス。権利は定期転借地権という珍しい形で、宅建士の視点で立地・建物・価格のバランスを整理します。
立地と交通
パークコート神宮前 The Airは、千代田線 明治神宮前駅から徒歩7分、JR山手線 原宿駅からも徒歩7分という二路線が使える場所にあります。どちらの駅も複数の路線が通っているため、通勤や通学の行き先に応じて使う路線を選べる点は暮らしやすさにつながります。
所在地は渋谷区神宮前一丁目4-20で、原宿・表参道エリアに含まれます。近くの地価公示地点（神宮前1-6-10）は棟から157mの距離にあり、商業施設や飲食店が集まる街並みが広がっています。地価や用途地域の詳細は次の節で解説します。
建物と管理
建物は2009年1月竣工で築17年、地上16階建・総戸数385戸、構造は鉄筋コンクリート造／鉄骨造です。分譲は三井不動産レジデンシャル、管理は三井住友不動産レジデンシャルサービスが担っています。ブランド名は「パークコート」で、三井不動産グループが手がける分譲マンションシリーズとして、耐震性や設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いとされています。
この棟の権利形態は「定期転借地権」です。簡単に言うと、土地を買うのではなく、決まった期間だけ土地を借りる権利を転貸（また貸し）してもらう形です。借地期間が終わると建物を手放す必要が出てくる場合があるため、残りの契約期間や契約内容は重要事項説明書か登記簿で必ず確かめてください。また、修繕計画や管理組合の運営状況もデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値としてご覧ください。その1件の判定は『安全・割安』で、実質利回りは4.64%、提示価格は5380万円、家賃は225,000円でした。件数が少ないため、この結果だけで割安と決めつけることはできません。
渋谷区全体でみると、診断の件数は256件で、最も多い判定は『危険（割高）』（167件）でした。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の家賃225,000円はエリアの中央値より高めですが、部屋の広さや契約条件が異なるため、単純に比較して良し悪しを判断することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から157mの地点（神宮前1-6-10）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり14,000,000円、前年の11,700,000円から19.7%上昇しています。この地点は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は463件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は5500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は142.5万円、面積の中央値は40平方メートルです。例として、1962年築・50平方メートル・5000万円や、1997年築・70平方メートルの1LDK・21000万円などがあり、築年や広さが大きく異なるため、この棟の価格と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は『なし』、液状化は『やや液状化しやすい』、地形は『谷底低地（傾斜が100分の1未満のゆるやかな土地）』とされています。液状化のしやすさは地盤の強さに関わるため、購入を検討する際は自治体のハザードマップや地盤調査の資料も合わせて確認すると安心です。
二路線利用で便利な立地ですが、定期転借地権の残存期間は必ず確認してください。
診断は参考値で『安全・割安』、エリア全体は『危険（割高）』が最多という結果です。
地価は19.7%上昇、液状化リスクもあるため価格と地盤情報を両面から確認しましょう。
- 定期転借地権の残存期間と契約内容を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 家賃225,000円の契約期間や入居状況を賃貸借契約書で確認する
- 液状化リスクへの地盤対策を自治体のハザードマップで確認する
- 周辺取引事例は築年・広さが異なるため個別に比較確認する
- 診断件数が1件のみである点を踏まえ追加の診断を行う
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.4点73件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.26ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.64%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より1.26ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 225,000円
この棟の家賃中央値（225,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 114.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神宮前１－６－１０（この棟から約157m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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