グランド・ガーラ代々木参宮橋
グランド・ガーラ代々木参宮橋（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 渋谷区代々木4丁目62-18 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 初台駅 徒歩6分 ／ 小田急小田原線 参宮橋駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2011-02（築15年） |
| 総戸数 | 99戸 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | RC(鉄筋コンクリート)造 |
| 分譲会社 | (株)エフ・ジェー・ネクスト |
| 建物管理会社 | (株)エフ・ジェー・コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都渋谷区代々木4丁目にある「グランド・ガーラ代々木参宮橋」は、京王線初台駅徒歩6分・小田急線参宮橋駅徒歩8分の2011年築・99戸のワンルーム投資用マンションです。宅建士の視点で立地や建物の状態、割高診断の参考値までを中立に解説します。
立地と交通
グランド・ガーラ代々木参宮橋は、東京都渋谷区代々木4丁目62-18に位置します。京王線初台駅から徒歩6分、小田急小田原線参宮橋駅から徒歩8分と、2つの路線を使い分けられる立地です。都心への通勤・通学のしやすさは、単身者向け賃貸としての強みになりやすい点です。
この棟がある場所の用途地域は準住居地域で、市街化区域に含まれます。用途地域とは、その場所にどんな建物を建てられるかを決めているルールのことです。詳しい建築条件や将来の変更予定は、渋谷区役所の都市計画課で確認すると確実です。
建物と管理
建物は2011年2月竣工、築15年で、地上13階建・総戸数99戸のRC（鉄筋コンクリート）造です。権利形態は所有権で、建物とともに土地の権利も持つ形です。分譲はエフ・ジェー・ネクスト、管理はエフ・ジェー・コミュニティが行っています。
総戸数99戸という規模は、管理費や修繕費を多くの住戸で分け合える利点がありますが、築15年を過ぎると大規模修繕の時期が近づいてきます。修繕の計画や実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、ルール上「参考値」として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.19%、平均提示価格は3250万円、家賃中央値は95,000円でした（最終診断日は2023-12-22）。1件だけの結果なので、この判定だけで割高・割安を決めつけないでください。
同じ渋谷区全体では診断件数256件のうち、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。多い判定はこの棟と同じ「危険（割高）」ですが、平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円と、この棟の数値とは差があります。
この棟の診断は2023年12月時点のもので、件数も1件にとどまります。現在の賃料や価格が当時と同じとは限らないため、購入を検討する場合は最新の賃貸募集情報や複数の診断結果を照らし合わせて確かめることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から308m離れた初台１－３８－１１（令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり2,180,000円で、前年の1,910,000円から14.1%上昇しました。この地点は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域です。地価公示は特定の1地点の値なので、棟そのものの価格を示すものではありません。
周辺の取引事例は753件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格の中央値は3400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は122.2万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として示された事例は西新宿地区の1Kが多く、この棟がある代々木とは地区が異なるため、あくまで参考程度にとどめてください。
ハザード情報では、この地点の洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮については今回のデータに無いため、渋谷区が公開しているハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点4.5、件数9件という記録があります。ただし、具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、気になる場合はマンションレビューの該当ページを直接確かめてください。
口コミの件数は9件と多くはないため、全住民の意見を代表しているとは言い切れません。購入を検討する際は、口コミに加えて管理組合の資料など複数の情報源を確かめることをおすすめします。
この棟の診断は1件で参考値ですが、判定は「危険（割高）」で慎重に見る必要があります。
渋谷区全体でも「危険（割高）」が最多ですが、「安全・割安」の判定も58件あります。
地価は上昇傾向ですが、管理体制や最新の価格・家賃は自分で確かめることが大切です。
- 重要事項説明書や登記簿で構造・権利関係を確かめる
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 直近の成約価格と家賃を複数の診断・媒体で確かめる
- 地価公示地点や取引事例の地区が棟の所在地と同じか確かめる
- ハザードマップで高潮や土砂災害など未記載の項目を確かめる
- マンションレビューの口コミ本文で具体的な内容を確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.5点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.19ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.19%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.19ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 9.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／初台１－３８－１１（この棟から約308m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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