ガリシア御殿山
ガリシア御殿山（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東五反田2-19-4 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 五反田駅 徒歩6分 ／ 山手線 大崎駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2015-10（築11年） |
| 総戸数 | 47戸 |
| 階数 | 地上11階 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | (株)BRI |
| 建物管理会社 | (株)BRIコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ガリシア御殿山は東京都品川区東五反田にある2015年竣工・地上11階・47戸の投資用マンションです。五反田駅徒歩6分、大崎駅徒歩9分という立地で、割高診断では「危険（割高）」が多く出ています。
立地と交通
ガリシア御殿山は東京都品川区東五反田2-19-4に位置します。交通は都営浅草線の五反田駅まで徒歩6分、山手線の大崎駅まで徒歩9分で、2つの路線を使い分けられる場所です。五反田駅も大崎駅も複数路線が通るターミナル駅に近く、通勤や通学での利用がしやすいエリアと言えます。
このあたりは用途地域が商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は500%、火災に備えた防火地域にも指定されています。商業地域らしく建物が密集しやすい街並みと考えられますが、実際の周辺環境や騒音などは現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
ガリシア御殿山は2015年10月に竣工し、2026年時点で築11年です。地上11階建てで総戸数は47戸、構造は鉄筋コンクリート造（RC造）です。土地と建物の権利はどちらも自分のものになる所有権で、分譲は(株)BRI、管理は(株)BRIコミュニティーが担当しています。
築11年という年数は、外壁や設備の大規模修繕が近づいてくる時期にあたります。長期修繕計画の内容や修繕積立金の積立状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、危険（割高）が2件、判定不能が1件という結果でした。平均の実質利回りは3.28%、平均提示価格は4313万円です。家賃は108,000円から175,000円の間で、中央値は108,000円でした（最終診断日は2026年6月23日）。
品川区全体では179件の診断があり、危険（割高）が102件、注意が24件、安全・割安が53件で、多い判定はこの棟と同じく危険（割高）でした。区の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の利回りはエリア平均より0.26ポイント低く、価格に対する賃料収入の割合がやや低めという結果になっています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から175m離れた東五反田2-4-5の地点（商業地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,190,000円でした。前年の2,710,000円から17.7%上昇しており、地価が上がっている地域であることが分かります。ただし地価の動きと個別物件の価格は必ずしも一致しないため、参考情報として見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に774件あり、価格の中央値は4000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は135万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として2025年第4四半期の西五反田では、4400万円・30平方メートル・1DK（築2005年）や、3500万円・20平方メートル・1K（築2015年）などの事例があります。
国のハザード情報では、この地点は洪水時に0.5〜3mの浸水が想定され、高潮は0.3m未満、地盤は後背湿地でやや液状化しやすいとされています。浸水や液状化のリスクは建物の構造や階数によって影響の受け方が変わるため、購入前にハザードマップと建物の設計図書を合わせて確認することをおすすめします。
割高診断は危険（割高）が多く、利回りも品川区平均よりやや低めです。
交通は五反田・大崎の2駅が使え、立地の利便性は高いと言えます。
地価は上昇傾向ですが、浸水想定や液状化リスクも事前に確認しましょう。
- 長期修繕計画と修繕積立金の積立状況を管理会社に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 重要事項説明書で権利関係や法令上の制限を確認する
- 賃貸中の家賃と契約条件を契約書で確認する
- ハザードマップと建物の浸水・液状化対策を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 品川区相場（3.54%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 175,000円
- 108,000円
- 108,000円
この棟の家賃中央値（108,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 16.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東五反田２－４－５（この棟から約175m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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