コンシェリア東池袋
コンシェリア東池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南大塚3丁目16-8 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア東池袋は東京都豊島区南大塚にある投資用ワンルームマンションです。交通や建物構造などの基本データは今回未取得のため、重要事項説明書での確認が必須です。豊島区全体の割高診断では「危険（割高）」が最多で、相場は慎重に見る必要があります。
立地と交通
コンシェリア東池袋は、東京都豊島区南大塚3丁目16-8に所在する投資用ワンルームマンションです。最寄り駅や徒歩での所要時間といった交通データは今回の調査では取得できなかったため、購入を検討する際は公式サイトや重要事項説明書で必ず確認してください。
周辺の用途地域は商業地域で、都市計画法上の市街化区域に含まれています。建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は80%、延べ面積の上限を示す容積率は500%と、都心部でよく見られる高い数値が設定されています。これは駅前や繁華街に多い指定で、商業施設やオフィス、マンションが混在しやすい地域であることを示しています。
建物と管理
建物の竣工年、階数、総戸数、構造、権利（土地を所有する「所有権」か借地である「借地権」かといった持ち方）といった基本情報は、今回のデータには含まれていません。これらは物件の資産性や将来の建て替えにも関わる重要な情報のため、購入を検討する場合は不動産登記簿や重要事項説明書で必ず確かめてください。
分譲会社は株式会社クレアスライフで、「コンシェリア」ブランドとして都心の駅近エリアに投資用ワンルームマンションを多く手掛けているデベロッパーです。立地選定のこだわりや入居率の安定を強みとして訴求していますが、実際の管理会社や管理費・修繕積立金の額、長期修繕計画といった管理体制は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認してください。
なお、分譲時にブランドが掲げる入居率の安定といった訴求内容は、必ずしも個々の建物の現在の管理状況や空室状況を保証するものではありません。実際の管理の良し悪しは、管理規約や修繕計画などの書類を確認して判断する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
コンシェリア東池袋そのものに対する割高診断の件数は0件のため、この棟単独の相場ポジションは現時点では「データ蓄積中」です。今後、この棟に対する診断の件数が増えることで、より具体的な評価が可能になっていきます。そのため、現時点では「割高」か「割安」かを判断することはできません。
参考として、豊島区全体での割高診断は289件行われており、もっとも多い判定は「危険（割高）」で158件、次いで「安全・割安」が86件、「注意」が38件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃の中央値は86,000円です。これはエリア全体の集計であり、この棟固有の数値ではないため、あくまで参考値として捉えてください。
この棟とエリア全体の利回りの差を示す指標は、今回のデータでは算出されていません。具体的に比較したい場合は、仲介会社に同じ沿線・同じ築年帯の物件データを個別に提示してもらい、あわせて比較検討することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から281m離れた地価公示地点（南大塚３－５０－３）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,260,000円で、前年の1,090,000円から15.6%上昇しました。地価公示とは、国が毎年公表する標準的な土地の価格の目安のことです。この地点は商業地域かつ防火地域に指定されており、周辺で建物の建て替えが進みやすい地域と言えます。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は644件あり、価格の中央値は2600万円、単価の中央値は1平方メートルあたり108万円、面積の中央値は25平方メートルでした。大塚地区の1Kでは15平方メートルで1800万円、20平方メートルで2200万円の取引例があります。これらは近隣の成約事例であり、この棟自体の売買価格ではない点に注意してください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、地盤はローム台地で液状化しにくいとされています。これは比較的安心できる材料ですが、ハザード情報は見直されることがあるため、購入前には豊島区が公開している最新のハザードマップも併せて確認してください。
建物や交通の基本情報は非公開のため、まず重要事項説明書での確認が必要です。
豊島区全体では「危険（割高）」判定が最多で、相場は割安とは言えません。
棟単独の診断は0件のため、価格妥当性は今後のデータ蓄積を待つべきです。
- 最寄り駅と徒歩分数を重要事項説明書で確認する
- 竣工年・構造・総戸数・権利関係を登記簿で確認する
- 管理会社と管理費・修繕積立金の額を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の積立状況を確認する
- 豊島区の最新ハザードマップで浸水・地盤リスクを確認する
- 周辺の賃貸相場と空室状況を複数の情報源で確認する
- これらが揃っても価格が妥当とは限らない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大塚３－５０－３（この棟から約281m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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