アーバイル池袋イースト
アーバイル池袋イースト（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋４丁目７−６ |
|---|---|
| 交通 | 東池袋駅 徒歩3分 ／ 東池袋四丁目駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2004-05（築22年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
アーバイル池袋イーストは豊島区東池袋4丁目にある2004年築・13階建て56戸の投資用ワンルームです。東池袋駅から徒歩3分、東池袋四丁目駅からも徒歩5分と二駅が使えます。分譲はアーバネットコーポレーション、管理はパートナーズです。本記事では立地・建物・国交省データから中立に解説します。
立地と交通
アーバイル池袋イーストの所在地は東京都豊島区東池袋4丁目7−6です。最寄りの東池袋駅までは徒歩3分、東京メトロの東池袋四丁目駅までも徒歩5分と、2つの駅が利用できる立地です。池袋駅周辺の商業地にも近く、通勤・通学や買い物の利便性は高いといえます。一方で、周辺の人通りや騒音などの住環境は今回のデータに無いため、内見時に自分の目で確かめてください。
周辺の用途地域は商業地域で、建物をどれだけ建てられるかを示す建蔽率は80%、容積率は800%です。このように高い数値が設定されているのは、池袋駅周辺という利便性の高い商業エリアであることを示しています。今後、周辺で高層の建物が増える可能性もあるため、眺望や日当たりを重視する人は現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2004年5月に竣工し、築22年、13階建てで総戸数は56戸です。分譲したのはアーバネットコーポレーションで、東証スタンダードに上場し、都市型の投資用マンション「アーバイル」ブランドを首都圏で展開しているデベロッパーです。管理会社はパートナーズが担当しています。
建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や、土地の権利が所有権か借地権かは今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。修繕積立金の額や長期修繕計画など管理体制についても分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
アーバイル池袋イーストについて、割高診断の件数は0件でした。この棟単独での割高・割安の判定は行えておらず、相場ポジションの評価はデータ蓄積中です。そのため、今回は「安全・割安」「注意」「危険（割高）」のいずれとも言い切れません。今後診断が増えれば、より具体的な傾向が見えてくる可能性があります。
参考として、周辺（豊島区内）の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで931件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は107.5万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば東池袋地区では、2004年築・20平方メートルの部屋が3000万円で取引された例があります。
また、2015年築・20平方メートルの部屋は3100万円で取引されています。築年がやや新しいほうが価格が高い傾向も見えますが、これらはあくまで周辺の取引事例であり、本棟そのものの取引ではありません。価格の妥当性を判断する際は、面積や築年、階数などの条件をそろえて比較することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から252m離れた地価公示地点「東池袋１－２２－１４」では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,290,000円となっており、前年の2,840,000円から15.8%上昇しています。用途地域は商業地域で、防火地域にも指定されています。地価の上昇は投資判断の一要素ですが、将来も同じ傾向が続くとは限りません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは国の公開データに基づく目安であり、実際の災害リスクを完全に示すものではないため、購入前には自治体が公開する最新のハザードマップも併せて確認してください。
なお、用途地域の区分としては市街化区域に含まれており、都市計画のうえで市街地としての整備が進められている地域です。防火地域の指定もあるため、建物を建て替える際には耐火性能など一定の基準を満たす必要があります。ただし、これは街づくりの方向性を示す制度上の情報であり、個別の建物の価値を直接保証するものではありません。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、アーバイル池袋イーストに18件の評価が集まり、評点は5点となっています。具体的にどのような点が良い・気になるとされているかは今回のデータに含まれていないため、詳しい内容を知りたい方は同サイトで直接確認してください。
東池袋駅から徒歩3分で二駅利用でき、立地の利便性は高い棟です。
割高診断の件数は0件で、相場ポジションはデータ蓄積中です。
地価は上昇傾向ですが、価格の妥当性は周辺事例と自分で確認してください。
- 建物の構造や権利（所有権・借地権）を登記簿で確認する
- 修繕積立金や長期修繕計画を管理組合に確認する
- 現在の賃料や入居率を仲介会社に確認する
- 実際の取引価格を周辺事例と比べて自分で検証する
- ハザードマップを自治体サイトで最新版を確認する
- マンションレビューなど口コミの詳細を自分で読む
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別だから）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証スタンダード上場。都市型投資用マンション「アーバイル」ブランドを首都圏に展開する不動産デベロッパー。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点18件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-03確認）
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋１－２２－１４（この棟から約252m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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