コンシェリア池袋CROSSIA
コンシェリア池袋CROSSIA（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋3丁目10-10 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 池袋駅 徒歩8分 ／ 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2015-10（築11年） |
| 総戸数 | 57戸 |
| 階数 | 地上15階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区東池袋にあるコンシェリア池袋CROSSIAは、JR山手線池袋駅から徒歩8分の投資用ワンルームマンションです。診断では平均実質利回り3.17%、提示価格4003万円で、豊島区エリア平均より割高な判定が出ています。宅建士の視点で立地や建物、周辺データを中立に整理しました。
立地と交通
コンシェリア池袋CROSSIAは、JR山手線池袋駅まで徒歩8分、東京メトロ有楽町線の東池袋駅まで徒歩9分という二路線を使える場所にあります。山手線は都心各方面へのアクセスがよく、通勤・通学の動線を複数持てる点は単身者向け住戸として一つの強みです。駅までの分数は徒歩換算の目安であり、実際の道のりや坂道の有無は現地で確かめておくと安心です。
物件がある東池袋3丁目は商業地域です。近くの地価公示地点（棟から73m）では1平方メートルあたり257万円で、前年の223万円から15.2%上がっています。建蔽率80%・容積率700%、防火地域という指定からも、商業地としての利用が想定された場所だと分かります。この公示結果は過去1年分の事実であり、今後も同じペースで上がり続けると決まっているわけではありません。
建物と管理
コンシェリア池袋CROSSIAは2015年10月に竣工した、地上15階建・総戸数57戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、分譲はクレアスライフ、管理はクレアスコミュニティーが行っています。築11年で、ワンルーム投資用マンションとしてはまだ比較的新しい部類に入ります。
分譲会社のクレアスライフは「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームを多く手がけており、立地選定と入居率の安定性を売りにしているデベロッパーです。ただし、この棟固有の長期修繕計画や修繕積立金の状況、管理組合の総会議事録といった詳細は今回のデータに無いため、購入を検討する際は売主や管理会社に資料を求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、3件とも「危険（割高）」という判定でした。平均の実質利回りは3.17%、平均提示価格は4003万円です。家賃は中央値115,000円で、最小113,500円から最大121,000円の範囲でした。最終診断日は2025年8月29日です。件数は3件とまだ少ないため、幅を持って見る必要があります。
同じ豊島区全体では診断件数289件のうち158件が危険（割高）、38件が注意、86件が安全・割安という内訳で、エリア全体としても割高判定が最も多くなっています。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.37ポイント低く、エリアの中でもさらに利回りが低め・価格が高めの位置にあると読めます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
前述の地価公示地点（東池袋3-12-12、棟から73m）は商業地域で、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり257万円、前年の223万円から15.2%の上昇でした。建蔽率80%・容積率700%、防火地域という指定もあわせて確認しておきたい情報です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに865件あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108.9万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、南池袋の1980年築1R・15平方メートルが1400万円、東池袋の2004年築1K・20平方メートルが3000万円、東池袋の2015年築1K・20平方メートルが3100万円という事例が2025年第4四半期に見られます。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定が無く、液状化もしにくいローム台地とされています。高潮に関するデータは今回ありませんので、気になる場合は豊島区が公開するハザードマップで確認してください。
診断3件全てが危険（割高）判定で、エリア平均より実質利回りが低めでした。
地価公示は1年で15.2%上昇しましたが、将来も同じ速さで上がる保証はありません。
修繕計画や総会議事録は今回のデータに無いため、売主や管理会社に資料を求めてください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物構造・権利関係を確認する
- 現在の入居状況と賃料を管理会社・売主に確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- ハザードマップで高潮など未確認項目も確認する
- 修繕積立金の金額と今後の増額予定を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認と価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.37ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.17%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.37ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 121,000円
- 115,000円
- 113,500円
この棟の家賃中央値（115,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 32.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋３－１２－１２（この棟から約73m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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