コンシェリア池袋MASTER'S VILLA
コンシェリア池袋MASTER'S VILLA（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋1丁目38番7号 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 池袋駅 徒歩4分 ／ JR山手線 池袋駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2016-06（築10年） |
| 総戸数 | 155戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア池袋MASTER'S VILLAは東京都豊島区東池袋、JR池袋駅徒歩4〜6分に建つ2016年竣工・15階建155戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら危険（割高）が多く、良い点・気になる点の両方を宅建士の視点で中立に整理しました。
立地と交通
池袋駅から徒歩4分・徒歩6分という2つの時間が示されています。出入口の違いによるものと考えられますが、どちらにしても山手線の主要駅に近く、通勤・通学のしやすさは期待できます。商業地域のため人通りや店舗の多さがある一方、実際の騒音や混雑感は今回のデータに無いため、内見時に自分の足で確かめてください。
住所は東京都豊島区東池袋1丁目38番7号です。地価公示では棟から283m地点の令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,380,000円で、前年の2,010,000円から18.4%上昇しています。この地点は商業地域で建蔽率80%・容積率800%・防火地域に指定されており、周辺の再開発が進みやすい立地だと読み取れます。
建物と管理
建物は2016年6月竣工のRC造15階建・総戸数155戸で、2025年時点の築年数は10年です。権利は所有権で、分譲は株式会社クレアスライフ、管理は株式会社クレアスコミュニティーが担当しています。「コンシェリア」は都心駅近のワンルームマンションを多く手がけるデベロッパーの投資用シリーズブランドです。
修繕履歴や管理組合の運営状況といった細かな管理体制は今回のデータに無いため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に確かめてください。外部口コミでは、電子キーによる2段階セキュリティや、デザイナーズマンションとしての外観・共用部の仕上がりが評価されています。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、件数が少ないため参考値として読んでください。判定は危険（割高）が2件、安全・割安が1件で、多い判定は危険（割高）でした。平均実質利回りは3.13%、平均提示価格は3633万円、家賃は中央値103,500円（最小98,000円〜最大110,000円、サンプル3件）、最終診断日は2025年3月21日です。
豊島区全体の診断289件では、危険（割高）158件・注意38件・安全・割安86件・判定不能7件で、エリアも危険（割高）が最多です。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円でした。棟の利回りはエリア平均よりマイナス0.41ポイント低く、同エリア内では利回り面でやや見劣りする傾向がうかがえますが、棟の件数が少ないため今後の診断数の増加も踏まえて判断してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は986件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2700万円、単価中央値は1平方メートルあたり110万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期の南池袋では、20平方メートルの1Kが3600万円、40平方メートルの1LDKが9600万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮に関する情報は今回のデータに無いため、豊島区のハザードマップで確認してください。用途地域は商業地域・市街化区域です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは評点3.7（20件）が付いています。良い点として、池袋駅や明治通りへのアクセスの良さ、人通りの多い道を歩くため夜間でも安心感があること、デザイナーズマンションとしてのスタイリッシュな外観・共用部、電子キーによる2段階セキュリティなどが挙げられ、豊島区内1144物件中97位の高評価だと紹介されています。気になる点の投稿は見当たりませんでした。
池袋駅徒歩4〜6分の駅近立地で、地価は直近1年で18.4%上昇しています。
割高診断は参考値ながら危険（割高）が多く、利回りもエリア平均より低めです。
口コミは良好ですが、価格の妥当性は周辺取引事例と合わせて個別に確認してください。
- 長期修繕計画書と直近の総会議事録を管理会社に確認する
- 重要事項説明書・登記簿で建物構造や権利関係を確かめる
- 高潮リスクは豊島区のハザードマップで別途確認する
- 現在の賃料・入居状況を管理会社や売主に確認する
- 周辺の取引事例と比較し提示価格の妥当性を検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点20件
- 池袋駅そばで部屋を出てから電車まで5分以内・明治通りも徒歩圏でタクシーも拾いやすい
- 人通りの多い通りを歩くため深夜でも暗い道と縁遠く安心感がある
- デザイナーズマンションで外観・共用部ともにスタイリッシュな仕上がり
- 電子キーがないとエレベーターに乗れない厳重な2段階セキュリティ
- 豊島区1144物件中97位の高評価
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.41ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.13%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.41ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
- 103,500円
- 98,000円
この棟の家賃中央値（103,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 20.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／池袋２－４７－５（この棟から約283m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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