ライオンズステーションプラザ杉田
ライオンズステーションプラザ杉田（神奈川県 横浜市磯子区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 横浜市磯子区中原4丁目26-27 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 杉田駅 徒歩1分 ／ 京浜東北・根岸線 新杉田駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1988-03（築38年） |
| 総戸数 | 45戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | (株)大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズステーションプラザ杉田は、神奈川県横浜市磯子区中原にある京急本線杉田駅徒歩1分の中古マンションです。1988年築・45戸のワンルーム投資向け物件について、割高診断の結果や地価・取引データ、ハザード情報をもとに宅建士目線で中立に解説します。
立地と交通
ライオンズステーションプラザ杉田は、京急本線杉田駅から徒歩1分という駅前に建つマンションです。さらにJR根岸線の新杉田駅からも徒歩7分で、2つの路線を使い分けられる立地にあります。横浜方面や品川方面へも出やすく、通勤や通学での利便性は高いと言えます。
物件の用途地域は第１種住居地域で、市街化区域に指定されています。住宅を中心とした地域として定められているため、周辺に大きな商業施設や工場が増えにくい点は、住環境としての安定材料になります。ただし実際の街並みや日当たりは現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1988年3月に竣工し、築38年を迎えています。地上4階建で総戸数45戸、構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。分譲は(株)大京、管理は(株)大京アステージが担当しており、「ライオンズマンション」ブランドは全国に多く供給されており、中古の流通量も多いことで知られています。
築38年という年数を踏まえると、建物や設備の老朽化、修繕の進み具合が気になるところです。しかし長期修繕計画や直近の大規模修繕の実施履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟での割高診断は1件のみで、判定は「危険（割高）」でした。診断の件数が3件に満たないため参考値であり、この結果だけで棟全体を断定することはできません。平均実質利回りは3.49%、平均提示価格は925万円、家賃は37,000円（1件のみのデータ）でした。
一方、磯子区全体では21件の診断があり、もっとも多い判定は「安全・割安」でした。内訳は危険（割高）5件、注意7件、安全・割安9件で、平均実質利回りは4.43%、平均提示価格は1017万円、家賃中央値は43,000円です。エリア全体と本棟の診断結果には差が見られるため、個別の物件ごとに価格の妥当性を確認することが欠かせません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から188m離れた杉田１－１５－２７の地価公示地点（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり440,000円で、前年の408,000円から7.8%上昇しました。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域に指定されています。地価の動きは参考材料の一つとして見てください。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は27件あり、価格の中央値は600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は32万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、面積20平方メートルの1Rが510万円や530万円で取引されています。これらは本棟とは別の物件の実例であり、価格の目安として参考にしてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「丘陵」とされています。低地に比べて水害のリスクは低めと考えられますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に最新版を自治体のサイトで確認してください。
杉田駅徒歩1分は強みですが、棟の診断は1件のみで危険（割高）の参考値です。
磯子区全体は21件中「安全・割安」が最多で、利回り4.43%と本棟の3.49%には差があります。
価格の妥当性は長期修繕計画や総会議事録、複数の取引事例で個別に確かめることが大切です。
- 長期修繕計画と直近の大規模修繕の実施状況を確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の残高を確認する
- 家賃37,000円の継続性を賃貸借契約書で確認する
- 杉田駅・新杉田駅からの実際の徒歩時間を現地で確認する
- 提示価格925万円が近隣取引と比べて妥当か複数社に相談する
- ハザードマップの最新版を自治体サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別だから。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市磯子区）
相場（4.43%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.94ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.49%）は、神奈川県 横浜市磯子区相場（4.43%）より0.94ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市磯子区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 37,000円
この棟の家賃中央値（37,000円）は、神奈川県 横浜市磯子区の周辺相場中央値（43,000円）より 14% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／杉田１－１５－２７（この棟から約188m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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