ライオンズプラザ井土ヶ谷弐番館
ライオンズプラザ井土ヶ谷弐番館（神奈川県 横浜市南区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市南区井土ケ谷下町47-6 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 井土ヶ谷駅 徒歩5分 ／ 横浜市営地下鉄ブルーライン 蒔田駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1990-02（築36年） |
| 総戸数 | 36 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 建物管理会社 | (株)大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ井土ヶ谷弐番館は横浜市南区井土ケ谷下町にある1990年竣工・総戸数36戸のSRC造マンションです。京急井土ヶ谷駅徒歩5分で、割高診断は件数1件のため参考値ながら「危険（割高）」、エリア全体は「安全・割安」が最多です。分譲は大京、管理は大京アステージです。
立地と交通
ライオンズプラザ井土ヶ谷弐番館は、神奈川県横浜市南区井土ケ谷下町47-6に位置します。最寄りは京急本線井土ヶ谷駅で徒歩5分、横浜市営地下鉄ブルーライン蒔田駅までは徒歩10分です。2つの路線が使えるため、横浜方面や都心方面への移動の選択肢が広がる点は住む人にとって安心材料になります。
この場所は用途地域が商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は400%、火災が広がりにくいよう定められた防火地域でもあります。近くの地価公示（国が毎年示す土地の目安の価格）では、1平方メートルあたり676,000円で前年の614,000円から10.1%上昇しています。ただしこれは棟から122m離れた地点の数値であり、建物そのものの価格ではない点に注意してください。
建物と管理
建物は1990年2月に竣工し、築36年、地上9階建で総戸数は36戸、構造はSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有できるタイプです。分譲は大京、管理は大京アステージが担当し、「ライオンズ」ブランドはオリックスグループ傘下の大京が長年展開してきた実績の多いシリーズです。
具体的な修繕の履歴や管理組合の運営状況は今回のデータに含まれていないため、長期修繕計画と過去の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。築36年という年数は、設備の更新時期や大規模修繕の実施状況によって住み心地や将来の負担が変わってくるため、管理の実態を自分の目で見ることが欠かせません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、3件未満のため「参考値」として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件で、平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1150万円、家賃は58,000円（家賃サンプル数1件）、最終診断日は2025年1月31日でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
一方、横浜市南区エリア全体では診断件数が86件あり、判定の内訳は「危険（割高）」34件、「注意」16件、「安全・割安」36件で、最も多いのは「安全・割安」でした。平均実質利回りは4.23%、平均提示価格は1457万円、家賃中央値は60,000円です。棟の診断は1件しかないため、エリアの傾向と単純に並べて比べることはできず、同じ棟でさらに診断を重ねた結果を待つ必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで307件あり、価格の中央値は1600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は62万円、面積の中央値は20平方メートルです。例として、2025年第4四半期に井土ケ谷下町で570万円（15平方メートル、1R、1993年築）、同じ地区で710万円（30平方メートル、1K、1990年築）、近隣の永田東で730万円（25平方メートル、1K、1982年築）の取引が確認できます。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、高潮は0.3m未満、地形は三角州・海岸低地とされています。一方で液状化については「液状化しやすい」との評価です。地盤の強さは建物の基礎工事や設計によっても変わるため、気になる場合は自治体が公開するハザードマップや建物の設計図書で詳しく確かめてください。
診断件数が1件のため参考値で、割高判定だけでこの棟の価格を断定することはできません。
エリア全体は「安全・割安」が最多ですが、棟のサンプルは少なく単純比較は避けるべきです。
液状化しやすい地盤など気になる点もあり、管理資料や地盤情報を自分で確かめることが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 賃貸借契約書で家賃や利回りの根拠を確認する
- 液状化しやすい地盤のため地盤調査報告書を確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて妥当性を確認する
- 診断件数が少ないため追加の診断データも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市南区）
相場（4.23%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.52ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.71%）は、神奈川県 横浜市南区相場（4.23%）より0.52ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市南区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 58,000円
この棟の家賃中央値（58,000円）は、神奈川県 横浜市南区の周辺相場中央値（60,000円）より 3.3% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／井土ケ谷下町２１３番（この棟から約122m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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