日神パレステージ横浜南
日神パレステージ横浜南（神奈川県 横浜市南区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築31年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市南区浦舟町3丁目34番地12 |
|---|---|
| 交通 | 横浜市営地下鉄ブルーライン 阪東橋駅 徒歩4分 ／ 京浜急行本線 黄金町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1994-12（築31年） |
| 総戸数 | 92戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 日神不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 日神管財(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日神パレステージ横浜南は、横浜市南区浦舟町にある1994年12月竣工・11階建て92戸の投資用ワンルームマンションです。阪東橋駅徒歩4分、黄金町駅徒歩9分の立地を中心に、宅建士の視点で建物と相場データを中立に解説します。
立地と交通
日神パレステージ横浜南は、横浜市営地下鉄ブルーライン阪東橋駅から徒歩4分、京浜急行本線黄金町駅からも徒歩9分という、2路線が使える場所に建っています。駅近の物件は入居者を探しやすいと言われますが、実際の入居率や空室期間は今回のデータに無いため、管理会社の日神管財(株)に賃貸状況を確かめてください。
この地域の用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%という都市部らしい高い指定がされています。商業地域はオフィスや店舗が混在しやすく、駅周辺の賑わいがある一方、住環境としての静かさを重視する人には向き不向きが分かれる点も覚えておきたいところです。容積率500%は横浜市内でも高い水準で、将来的に周辺で大規模な建て替えや再開発が行われる可能性がある地域とも言えます。
建物と管理
この建物は1994年12月に竣工した、鉄骨鉄筋コンクリート造11階建て・総戸数92戸の所有権マンションです。分譲したのは日神不動産株式会社で、管理は日神管財(株)が行っています。築32年となり、中古マンションとしては設備の経年劣化が進んでいる時期にあたります。
鉄骨鉄筋コンクリート造は鉄筋コンクリート造より耐久性が高いとされる構造で、分譲会社・管理会社がはっきりしている点は安心材料のひとつです。一方で、修繕計画や管理組合の運営状況、過去の大規模修繕の実施履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。92戸という比較的大規模な棟は、修繕費を多くの戸数で分担できる良さがある一方、合意形成に時間がかかる場合もあります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件未満のため参考値として捉えてください。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、安全・割安の判定は出ていません。平均実質利回りは3.66%、平均提示価格は1275万円、家賃は中央値48,785円（45,570円〜52,000円、サンプル2件）でした。ここでの判定は提示価格と想定家賃から算出した実質利回りをもとにしたものですが、件数が少ないため棟全体の傾向とは言えません。
同じ神奈川県横浜市南区のエリア全体では86件の診断があり、多い判定は「安全・割安」でした。エリアの平均実質利回りは4.23%、平均提示価格は1457万円、家賃中央値は60,000円です。この棟の数字はエリア平均より利回りが低く家賃も低めですが、診断件数が少ないため、断定はできません。実際の価格が妥当かどうかは、個別の査定や複数の仲介資料で確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約209m離れた高根町３丁目１７番２０の地価公示地点（令和8年1月1日時点）では、1m2あたり576,000円で、前年の521,000円から10.6%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。地価の上昇は資産性にとって良い材料ですが、個別物件の資産価値とは別の指標なので、一つの参考情報として見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの833件で、価格の中央値は2300万円、1m2あたりの単価中央値は95万円、面積中央値は20m2です。例として、伊勢佐木町の5200万円・55m2・1K（1987年築）、弥生町の700万円・20m2・1R（1986年築）、弥生町の3000万円・20m2・1K（2022年築）があり、築年や面積で価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、高潮は0.5m以上1m未満とされ、地形は三角州・海岸低地で液状化しやすいとされています。これらは行政が公開する想定であり、実際の被害とは異なりますが、購入前には横浜市のハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。特に高層階か低層階かによって浸水や高潮への影響度合いが変わる場合もあるため、部屋の階数も合わせて確認すると良いでしょう。
阪東橋駅徒歩4分と交通は便利ですが、築32年で管理状況の詳細は未確認です。
割高診断は2件の参考値で、エリア平均より利回り・家賃が低めという結果です。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい地形という点も合わせて確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 賃貸状況・入居率を管理会社に直接確かめる
- 価格が周辺相場に対して妥当か複数資料で比較する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化の想定を確認する
- 建物の修繕履歴と今後の修繕費負担を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市南区）
相場（4.23%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.57ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.66%）は、神奈川県 横浜市南区相場（4.23%）より0.57ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市南区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 52,000円
- 45,570円
この棟の家賃中央値（48,785円）は、神奈川県 横浜市南区の周辺相場中央値（60,000円）より 18.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高根町３丁目１７番２０（この棟から約209m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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