ライオンズマンション五反野第6
ライオンズマンション五反野第6（東京都 足立区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 足立区足立3丁目13-8 |
|---|---|
| 交通 | 東武伊勢崎・大師線 五反野駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1988-09（築38年） |
| 総戸数 | 46戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社合人社計画研究所 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション五反野第6は、東京都足立区足立3丁目にある1988年築・地上7階建て46戸のマンションです。五反野駅から徒歩5分。割高診断の件数は1件のみで参考値ですが、今回は「危険（割高）」と出ています。エリア全体の傾向と合わせて、宅建士の視点で確認したい点を整理します。
立地と交通
ライオンズマンション五反野第6は、東京都足立区足立3丁目13-8に位置しています。最寄り駅は東武伊勢崎・大師線の五反野駅で、徒歩5分という近さです。足立区のこのあたりは住宅と商店が混在するエリアで、駅前には買い物ができる店も多く、通勤・通学や日常の暮らしのしやすさという点では便利な立地と言えます。
一方で、この物件の用途地域（建物をどう使っていいかを決めた区分）は国交省のデータでは「近隣商業地域」「市街化区域」とされていますが、地価公示の地点（棟から270m離れた場所）は「準工業地域」となっており、調査地点によって表示が異なります。実際の建物がどの用途地域に属し、建蔽率や容積率がどうなっているかは、登記簿や都市計画図で確認してください。
建物と管理
建物は1988年9月の竣工で、2026年時点で築38年になります。構造は鉄筋コンクリート造（RC造、丈夫な構造）、地上7階建てで、総戸数は46戸です。権利形態は所有権で、分譲は「ライオンズマンション」ブランドで知られる大京、管理は合人社計画研究所が担当しています。大京は全国に供給実績が多く、中古での流通量も多いブランドです。
築38年というと、そろそろ大規模な修繕のタイミングが気になる時期です。これまでの修繕の履歴や、今後の修繕計画、修繕積立金（将来の修繕のために毎月積み立てるお金）が十分にあるかどうかは今回のデータには含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に見せてもらって確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみなので、参考値として扱います。その1件では判定が「危険（割高）」、実質利回りは4%、提示価格は1230万円、家賃は55,000円でした。1件だけの結果なので、この棟全体が割高だと決めつけることはできません。
エリア全体（東京都足立区）でみると、診断件数は77件あり、「危険（割高）」が45件と最も多く、「注意」が19件、「安全・割安」が12件、「判定不能」が1件でした。エリアの平均実質利回りは3.77%、平均提示価格は1992万円、家賃中央値は74,700円です。エリア全体でも割高判定が目立つ傾向があります。
この棟の家賃55,000円はエリアの家賃中央値74,700円より低く、提示価格1230万円もエリア平均1992万円より低い結果でした。ただし診断の最終日は2023年3月2日で、現在の市況とは差がある可能性があります。最新の価格や家賃は、複数の賃貸サイトや不動産情報サイトで確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から270m離れた地点（足立2-13-5）の令和8年1月1日時点の価格は1㎡あたり296,000円で、前年の280,000円から5.7%上昇しています。この地点の用途地域は準工業地域、建蔽率80%（土地に対する建物の広さの割合）、容積率300%（土地に対する建物の床面積の割合）、準防火地域です。地価は上昇していますが、これは一地点の数字であり、今後も同じ傾向が続くとは言えません。
周辺の取引事例は228件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2200万円、1㎡あたりの単価中央値は85.85万円、面積の中央値は25㎡でした。例として挙げられている3000万円・2600万円の1K（いずれも2024年築、梅田地区）は新しい物件で、850万円の2K（1977年築、足立地区）は古い物件です。地区や築年が違う事例が混在しているため、この棟と単純に比較することはできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定が3〜5m、高潮が1m以上3m未満、液状化（地震のときに地面が水のようにやわらかくなる現象）のしやすさは「液状化しやすい」、地形は自然堤防とされています。浸水や液状化のリスクは住む場所を選ぶうえで重要な情報です。足立区が公開しているハザードマップや重要事項説明書で、具体的な想定をもう一度確認してください。
診断件数が1件のみで参考値のため、今回の「危険（割高）」は断定できません。
周辺エリア（足立区）も危険判定が最多で、相場全体に割高感があることがうかがえます。
築38年のため、修繕計画や管理状況、ハザードリスクを現地で必ず確かめてください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理会社に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営実態を確かめる
- 現地の用途地域・建蔽率・容積率を登記簿や都市計画図で確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクを足立区のハザードマップで確認する
- 現在の賃料相場や空室状況を複数の賃貸サイトで確かめる
- 直近の取引価格を不動産情報ライブラリなどで複数確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 足立区）
相場（3.77%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.23ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4%）は、東京都 足立区相場（3.77%）より0.23ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 足立区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 55,000円
この棟の家賃中央値（55,000円）は、東京都 足立区の周辺相場中央値（74,700円）より 26.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／足立２－１３－５（この棟から約270m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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