パークウェル三ノ輪駅前
パークウェル三ノ輪駅前（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都荒川区 |
|---|---|
| 交通 | 三ノ輪駅 |
| 築年 | 2008（築18年） |
この物件の解説（宅建士視点）
パークウェル三ノ輪駅前は、東京都荒川区の三ノ輪駅近くに建つ築18年のワンルーム投資用マンションです。診断の件数はまだ少なく参考値ですが、荒川区の地価公示では商業地の価格が上昇しています。宅建士の視点で立地、建物、価格感を中立にまとめました。
立地と交通
三ノ輪駅が最寄り駅であることは分かりますが、徒歩何分かかるか、ほかに使える路線があるかどうかは今回のデータには含まれていません。実際の徒歩分数や周辺の道路状況は、物件の交通案内や現地の地図で確認してください。
棟から206m離れた地価公示の地点(荒川１－４９－１)は商業地域に指定され、建蔽率(敷地に対して建てられる建物の面積の割合)80%、容積率(敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合)600%、防火地域となっています。これはこの地点の数値で、棟そのものの用途地域ではないため、棟の用途地域は都市計画図などで確認してください。
建物と管理
建物の竣工は2008年で、2026年現在の築年数は18年です。階数や総戸数、構造、権利形態(所有権か借地権かの違い)といった基本的な情報は、今回のデータには載っていません。これらは登記簡易謄本や重要事項説明書で確認してください。特に権利形態は所有権か借地権かで資産性が変わるため、必ず書面で確かめましょう。
分譲した会社や、現在管理している会社の名前も今回のデータには出ていません。管理の実態がどうなっているかは、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。これらの資料からは、修繕費の積み立て状況や建物の維持管理の方針が見えてきます。
築18年は、設備の経年劣化や修繕のタイミングが気になり始める時期です。給排水管や外壁の修繕がいつ行われたか、今後の予定がどうなっているかは、重要事項説明書や長期修繕計画で確認してください。特に水回りの配管は交換に費用がかかるため、早めに確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の診断の件数は2件で、3件に満たないため参考値として見てください。2件とも判定は「注意」で、「危険（割高）」や「安全・割安」の判定はありませんでした。平均の実質利回り(購入価格に対して実際に得られる収益の割合)は3.82%、平均提示価格は2,380万円、家賃は2件とも88,000円という結果です。「注意」の判定は、価格が相場よりやや高めで、即座に危険とは言えないが慎重に見るべき水準であることを示しています。
荒川区全体では診断の件数が75件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で50件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.59%、平均提示価格は2,528万円、家賃の中央値は88,325円です。この棟の平均利回りはエリア平均よりやや高めですが、診断件数が2件と少ないため、エリア全体の傾向とそのまま比べることは難しい点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から206m離れた地価公示の地点(荒川１－４９－１)の令和8年7月1日時点の価格は、1平方メートルあたり1,430,000円でした。前年の1,210,000円から18.2%上昇しています。この地点は商業地域に指定されています。地価の動きは地点ごとに差があるため、この数字がそのまま棟の資産価値を示すものではない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で522件あり、価格の中央値は2,900万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は100万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば東日暮里では2025年第4四半期に、25平方メートルの1Rが2,800万円で取引されています。ハザード(自然災害が起きたときの危険度)の情報は今回のデータには無いため、国が公開しているハザードマップで確かめてください。
ほかの取引事例を見ると、荒川では2024年第3四半期に25平方メートルの1Kが2,300万円、同じく荒川で30平方メートルの1Kが2,600万円で取引されています。間取りや面積によって価格の幅があることが分かります。この棟の提示価格2,380万円と比べると、取引事例の価格帯に近い水準にあると言えます。
診断の件数は2件で参考値にとどまり、判定は2件とも「注意」でした。
荒川区全体は「危険（割高）」が最多で、この棟の利回りはやや高めですが単純比較は注意です。
建物の構造・管理体制など不明点が多く、重要事項説明書や管理組合資料での確認が必要です。
- 階数・総戸数・構造・権利形態を登記簡易謄本や重要事項説明書で確認する
- 分譲会社・管理会社の名前と管理体制を売主に確認する
- 三ノ輪駅までの徒歩分数や周辺環境を現地で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- ハザードマップで水害・地震リスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて割高感を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.23ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.82%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.23ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
- 88,000円
この棟の家賃中央値（88,000円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 0.4% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／荒川１－４９－１（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- プレール・ドゥーク三ノ輪荒川区
- ブライズ尾久荒川区
- ジーベック東日暮里サウス荒川区
- 西日暮里サマリヤマンション荒川区
- リヴシティ日暮里荒川区
- REV UN荒川区
