アトラス西日暮里道灌山
アトラス西日暮里道灌山（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築4年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 荒川区西日暮里三丁目23-10 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 西日暮里駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ千代田線 西日暮里駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2022-04（築4年） |
| 総戸数 | 49 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 分譲会社 | 旭化成不動産レジデンス(株) |
| 建物管理会社 | 旭化成不動産コミュニティ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アトラス西日暮里道灌山は東京都荒川区西日暮里三丁目にある2022年4月竣工・地上12階建て49戸のワンルームマンションです。JR山手線と東京メトロ千代田線の西日暮里駅まで徒歩3分。割高診断は参考値ですが「危険（割高）」の判定で、荒川区全体の傾向とも近い結果です。
立地と交通
アトラス西日暮里道灌山は、東京都荒川区西日暮里三丁目にあります。JR山手線と東京メトロ千代田線が通る西日暮里駅まで、どちらも徒歩3分という近さです。2つの路線が使えるため、通勤や通学での行き先の選択肢が広がりやすい立地といえます。
国交省のデータでは、この建物がある地点の用途地域（建物の使い方を地域ごとに決めたルール）は商業地域とされています。商業地域は店舗やオフィスが建てやすく、駅前らしい賑わいが生まれやすい一方、落ち着いた住宅街の雰囲気を求める人には合わない場合もあります。実際の周辺環境は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2022年4月に竣工した、築4年（2026年時点）の地上12階建て、総戸数49戸のマンションです。構造は鉄筋コンクリート造の陸屋根（屋上が平らな屋根の形式）で、権利形態は所有権です。分譲は旭化成不動産レジデンス、管理は旭化成不動産コミュニティが手がけており、どちらも大手グループの会社です。
一方で、管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容、過去の大規模修繕の実施履歴は、今回のデータには含まれていません。これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画書で確認できるので、購入を検討する際は売主や管理会社に提示を求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は、これまでに1件しか行われていないため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は3600万円、平均実質利回りは3.03%、想定される家賃は103,000円でした。診断の最終日は2023年10月30日です。
荒川区全体で見ると、診断の件数は75件あり、そのうち50件が「危険（割高）」、9件が「注意」、15件が「安全・割安」という内訳です。エリア全体の平均実質利回りは3.59%、平均提示価格は2528万円で、この棟の利回り3.03%はエリアの平均よりやや低くなっています。件数が少ない棟単独の数字と、エリア全体の傾向を両方見ておくことが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から244m離れた西日暮里4-11-1の地点（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり1,120,000円で、前年の994,000円から12.7%上昇しています。この地点の用途地域は第一種住居地域で、建蔽率と容積率（土地に対してどれだけ建物を建てられるかを示す割合）はそれぞれ60%と300%、準防火地域にも指定されています。地価の上昇は過去の実績であり、今後も続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに364件あり、価格の中央値は3000万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期の例では、千駄木で20平方メートル・1R・1977年築が1800万円、西日暮里で35平方メートル・1DK・2020年築が4600万円、西日暮里で25平方メートル・1K・1982年築が1300万円で取引されています。築年や広さで価格に差が出ることがわかります。
ハザードの面では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。高潮についてのデータは今回取得できていないため、気になる場合はハザードマップや区の窓口で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について5件の評価が集まっており、評点は5となっています。評価の件数は3件以上あるため、数字自体は参考にできる範囲です。
ただし、良い点や気になる点として書かれた具体的なコメントは、今回のデータには記載がありませんでした。実際の住み心地や管理の様子は、現地見学や管理会社への聞き取りで確かめることをおすすめします。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、エリア全体の傾向とも重なります。
地価は1年で12.7%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
価格や管理の実態は、重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認してください。
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の入居状況と賃料を管理会社に確認する
- 提示価格が周辺の取引事例と比べて妥当か確認する
- 高潮など追加のハザード情報を自治体サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-16確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.56ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.03%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.56ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 103,000円
この棟の家賃中央値（103,000円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 16.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西日暮里４－１１－１（この棟から約244m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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