アトラス四谷レジデンス
アトラス四谷レジデンス（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区市谷本村町2-15 |
|---|---|
| 交通 | JR中央線 四ッ谷駅 徒歩5分 ／ 東京メトロ南北線 市ヶ谷駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2005-02（築21年） |
| 総戸数 | 92戸 |
| 階数 | 地下1階付14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 旭化成ホームズ(株) |
| 建物管理会社 | 旭化成不動産コミュニティ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アトラス四谷レジデンスは、東京都新宿区市谷本村町にある2005年2月竣工・総戸数92戸のマンションです。JR四ッ谷駅と東京メトロ市ヶ谷駅からそれぞれ徒歩5分の立地で、割高診断（件数1件・参考値）は「危険（割高）」の判定でした。立地・建物・価格の見方を宅建士視点で整理します。
立地と交通
アトラス四谷レジデンスは、東京都新宿区市谷本村町2-15に位置する2005年2月竣工のマンションです。最寄り駅はJR中央線の四ッ谷駅、東京メトロ南北線の市ヶ谷駅で、いずれも徒歩5分の距離にあります。2つの路線を徒歩5分で使い分けられる点は、通勤や外出の選択肢を広げる材料になります。
所在地の市谷本村町2-15周辺は商業地域に指定されており、建物を建てやすい区域に区分されます。オフィスや店舗、マンションが混在しやすい地域特性を持つエリアと言えます。用途地域ごとの建蔽率・容積率など具体的な制限は、次の地価・ハザードの章で詳しく触れます。
建物と管理
建物は2005年2月に竣工した、地下1階付14階建、総戸数92戸のマンションです。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、柱や梁に鉄骨を入れて強度を高めた鉄筋コンクリート構造のことです）で、権利形態は所有権です。分譲は旭化成ホームズ株式会社が手掛けました。
管理会社は旭化成不動産コミュニティ株式会社です。大手グループの管理会社が入っている点は安心材料になりますが、具体的な管理体制や修繕の計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.02%、平均提示価格は5440万円でした。家賃は中央値160,000円（サンプル1件）が使われています。1件のみの結果なので、この棟全体の価格評価を断定するものではありません。
エリア全体（東京都新宿区）では診断件数258件のうち、最も多い判定はやはり「危険（割高）」（133件）で、次いで「安全・割安」（82件）、「注意」（38件）、「判定不能」（5件）という内訳です。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3082万円、家賃中央値は95,000円でした。
棟の家賃中央値160,000円は、エリアの家賃中央値95,000円より高い水準です。部屋の広さや階数など条件が違えば家賃差も当然出るため、この比較だけで割高・割安を決めつけることはできません。気になる場合は、同じ棟・近い専有面積の募集事例を複数集めて見比べることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から135m離れた市谷本村町2-5の地点（商業地域、建蔽率80%、容積率600%、防火地域、市街化区域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり348万円です。前年の300万円から16%上昇しており、地価は上向きの動きを見せています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの603件で、価格の中央値は4000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は131.4万円、面積の中央値は35平方メートルです。期間が2年にわたるため、同じ地域でも時期によって価格にばらつきがある点に注意が必要です。
個別の例では、2025年第4四半期に市谷本村町で成約した2017年築・40平方メートルの1LDKが10000万円、市谷田町の2000年築・35平方メートルの1DKが5300万円でした。築年や面積、間取りが違うと価格も大きく変わるため、これらの数字をそのまま本物件の適正価格の基準にすることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は「谷底低地（傾斜1/100以上）」とされています。谷底低地とは周囲より低くなった地形を指す言葉で、水はけなどが気になる方は自治体のハザードマップや地盤調査情報もあわせて確認すると安心です。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について評点3.5（件数8件）の評価が登録されています。ただし、具体的な良い点・気になる点の文章は今回のデータには含まれていません。実際の声を詳しく知りたい方は、マンションレビューの該当ページで本文を確認してください。
割高診断は参考値（1件）ながら「危険（割高）」判定で、家賃中央値もエリアより高めです。
地価公示は前年より16%上昇し、商業地域で容積率600%という条件も把握しておきたいです。
管理体制や修繕計画、口コミの具体的内容は資料請求や総会議事録で別途確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認する
- 重要事項説明書や登記簿で構造・権利関係を確かめる
- 現況の賃料相場を複数の募集事例で比較する
- 自治体のハザードマップや地盤調査情報で浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例を複数集めて価格を見比べる
- 売主・管理会社に修繕積立金や管理費の状況を聞く
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だからです）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.48ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.02%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.48ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 160,000円
この棟の家賃中央値（160,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 68.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／市谷本村町２－５（この棟から約135m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルーブル早稲田新宿区
- グローベル新大久保マスターズゲート新宿区
- エクセリア神楽坂新宿区
- スカイコート四谷新宿区
- ファーストリアルタワー新宿新宿区
- シャルムコート新宿ステーションパレス新宿区
