アトラス日本橋鞍掛
アトラス日本橋鞍掛（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 中央区日本橋馬喰町1-2-5 |
|---|---|
| 交通 | JR総武線快速 馬喰町駅 徒歩1分 ／ 都営新宿線 馬喰横山駅 徒歩2分 |
| 築年 | 2011-10（築15年） |
| 総戸数 | 66戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 旭化成不動産レジデンス(株) |
| 建物管理会社 | 旭化成不動産コミュニティ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アトラス日本橋鞍掛は東京都中央区日本橋馬喰町、馬喰町駅徒歩1分・馬喰横山駅徒歩2分の投資用ワンルームです。割高診断は参考値ながら2件とも危険（割高）、地価は上昇中ですが液状化しやすい干拓地という点もあり、宅建士の視点で確認ポイントを整理しました。
立地と交通
アトラス日本橋鞍掛は、東京都中央区日本橋馬喰町1-2-5に所在するワンルームマンションです。最寄り駅はJR総武線快速の馬喰町駅で徒歩1分、都営新宿線の馬喰横山駅も徒歩2分と、2路線を徒歩数分で使える立地です。総武線快速は東京・秋葉原方面と千葉方面を結び、新宿線は新宿・神保町方面へのアクセスに便利で、通勤・通学の選択肢が広い点は賃貸需要を考えるうえでの強みです。
馬喰町・馬喰横山の周辺は日本橋エリアの中でも古くからの問屋街として知られ、オフィスや店舗、宿泊施設などが混在する商業地域です。用途地域は市街化区域内の商業地域にあたり、単身者向け住戸への賃貸需要が見込まれる一方、商業色の強いエリアのため生活音や人通りの多さは物件見学時に現地で体感して確認しておくと安心です。
建物と管理
建物は2011年10月に竣工した鉄筋コンクリート造で、築15年、12階建て・総戸数66戸のマンションです。権利形態は所有権で、分譲は旭化成不動産レジデンス(株)、管理は旭化成不動産コミュニティ(株)が担当しています。大手グループが分譲・管理に関わっている点は、建物の維持管理を考えるうえで一つの目安になります。
一方で、修繕積立金の金額や積立状況、過去の大規模修繕工事の実施履歴、管理員の勤務形態（常駐・巡回など）は今回のデータには含まれていません。これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主または管理会社に求めて、実際の書類で確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.39%、平均提示価格は4240万円でした。家賃は中央値131,750円（最小104,500円〜最大159,000円、家賃サンプル2件）で、最終診断日は2024年4月22日となっています。
エリア全体（東京都中央区）は195件の診断があり、危険（割高）93件・注意14件・安全・割安85件・判定不能3件で、多い判定は同じく「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格167165万円、家賃中央値105,000円で、棟はエリア平均よりやや利回りが低めです。ただし棟は2件のみのサンプルなので、この差を断定的に読むのは避けてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から32m離れた地点（日本橋馬喰町１－４－１７）の令和8年地価は1平方メートルあたり4,100,000円で、前年の3,650,000円から12.3%上昇しています。用途地域は商業地域・商業地に区分され、建蔽率80%、容積率700%、防火地域に指定されており、周辺では比較的高密度な建築が可能なエリアであることがうかがえます。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,539件あり、価格中央値は3200万円、単価中央値は120万円/m²、面積中央値は30m²です。個別の例では、日本橋大伝馬町の1K（25m²、2019年築）が2025年第4四半期に4500万円、東日本橋の1LDK（40m²、2005年築）が同時期に5000万円で取引されています。
ハザード情報を見ると、洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は干拓地で液状化しやすいとされています。浸水や地盤のリスクは住み心地だけでなく資産価値にも関わるため、区が公表するハザードマップや過去の浸水履歴と合わせて確認しておくことをおすすめします。
棟の割高診断は参考値ですが2件とも危険（割高）で、利回りはエリア平均よりやや低めです。
地価は前年比12.3%上昇していますが、液状化しやすい干拓地という点も踏まえて検討してください。
修繕積立金や家賃の詳細は未確認の点が多く、重要事項説明書と議事録での確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕積立金を確認する
- 家賃データは2件のみのため、現在の募集家賃と空室状況を確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mのため、区のハザードマップで避難経路を確認する
- 液状化しやすい地形のため、地盤改良の有無を重要事項説明書で確認する
- 割高診断は参考値のため、直近の類似専有面積の成約事例と比較する
- 最終診断日から期間が経つため、最新の価格と利回りを売主に確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません。確認と価格の妥当性は別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.39%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 159,000円
- 104,500円
この棟の家賃中央値（131,750円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 25.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／日本橋馬喰町１－４－１７（この棟から約32m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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