プレール・ドゥーク日暮里

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

東京都荒川区東日暮里にある投資用ワンルームマンション「プレール・ドゥーク日暮里」を宅建士の視点で解説します。日暮里駅から徒歩11分、2005年3月竣工、鉄筋コンクリート造10階建て・総戸数28戸です。割高診断は参考値ですが2件とも危険（割高）判定で、価格の妥当性は慎重に確認する必要があります。

立地と交通

日暮里駅から徒歩11分、荒川区東日暮里四丁目に立地しています。周辺は下町らしい住宅街で、外部口コミでは大通り沿いで夜でも明るく安全という声があります。ただし駅までの距離はやや長めなので、実際に歩いてみて時間や道の様子を確認することが大切です。

駅前商店街とスーパーが近く日常の買い物が便利という口コミもあります。具体的な生活利便施設の名称や距離の数値データは今回の資料には無いため、実際にどの店がどこにあるかは現地を歩いて自分の目で確認してください。通勤・通学の経路も合わせて歩いてみると安心です。

建物と管理

竣工は2005年3月で、築21年が経過しています。鉄筋コンクリート造10階建て、総戸数28戸の物件で、権利形態は所有権（土地と建物を自分の財産として持てる権利）です。分譲は株式会社エム・シー・コーポレーション、管理は株式会社キノシタコミュニティが担当しています。

「プレール・ドゥーク」は木下不動産（木下グループ）が展開する投資用マンションのブランドで、入居率の高さや設備保証を特徴とすることが多いとされています。サブリース（一括借り上げ）契約が付く場合は、賃料保証の条件や見直し時期を契約書で必ず確認してください。

修繕積立金の金額や長期修繕計画の具体的な内容は今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録で確かめてください。管理体制がしっかりしているかどうかは、建物の劣化状況と合わせて確認すると安心です。外壁や共用部の状態も内見時にチェックしましょう。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件で、参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均実質利回り（家賃収入から管理費などの経費を差し引いた後の利回り）は3.31%、平均提示価格は2215万円でした。件数が少ないため、この数字だけで割高と断定することはできません。今後診断件数が増えれば、傾向がより明確になる可能性があります。

家賃は中央値85,250円（最小84,500円、最大86,000円、家賃サンプル2件）で、最終診断日は2026年4月17日です。エリア全体（東京都荒川区、診断件数75件）では平均実質利回り3.59%、平均提示価格2528万円、家賃中央値88,325円で、危険（割高）判定が50件と最も多くなっています。

棟の数字とエリアの数字を比べると、この棟は利回りがやや低く、価格帯もエリア平均よりやや低めに見えますが、件数が少ないため確かな傾向とは言えません。実際の値付けが妥当かどうかは、複数の不動産会社による査定や直近の成約事例と照らし合わせて確認してください。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から191m離れた地点（根岸4-10-10）の地価公示（国が毎年公表する土地価格の目安）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり825,000円となり、前年の720,000円から14.6%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率（敷地に対する建物の建築面積の割合）60%、容積率（敷地に対する延床面積の割合）300%、準防火地域（火災の延焼を防ぐための地域区分）です。

周辺の取引事例は708件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3000万円、単価中央値は1平方メートルあたり102.35万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期の根岸地区では、1K・25平方メートルの部屋が1600万円で取引された事例があります。

地価が上昇していることは、公示地点周辺の土地評価が上がっているという事実にすぎず、この棟の販売価格が妥当かどうかとは別の話です。ハザード（浸水や地震などの災害リスク）情報は今回のデータには含まれていないため、荒川区が公開しているハザードマップで確認してください。

住んでいる人・検討した人の声

マンションレビューには7件の評価が寄せられており、評点は3となっています。良い点として、大通り沿いで夜でも明るく安全な環境、外観が綺麗でメンテナンスが行き届いている、防音性が高く静かな居住環境、駅前商店街とスーパーが近く便利といった声が挙がっています。

気になる点として挙げられている具体的な内容は、今回のデータには記載がありません。口コミは投稿者個人の感想であるため、実際に内見して自分の目や耳で確かめることをおすすめします。管理会社や管理組合に直接問い合わせて、最新の状況を聞いてみるのも良い方法です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3点7件
  • 大通り沿いで夜でも明るく安全な環境
  • 外観が綺麗でメンテナンスが行き届いている
  • 防音性が高く静かな居住環境
  • 駅前商店街とスーパーが近く日常の買い物が便利
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 荒川区）

この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.28ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（85,250円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 3.5% 安い ＝ やや割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。

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