プレール・ドゥーク三ノ輪II
プレール・ドゥーク三ノ輪II（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都荒川区東日暮里2丁目36-13 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都荒川区東日暮里にある投資用ワンルームマンション「プレール・ドゥーク三ノ輪II」を宅建士の視点で中立に解説します。木下不動産の分譲ブランドですが、竣工年や総戸数などの建物情報は今回未公開です。荒川区全体の割高診断では危険（割高）の判定が最多となっています。地価公示や取引事例、ハザード情報も交えて確認します。
立地と交通
本棟は東京都荒川区東日暮里2丁目に位置する投資用ワンルームマンションです。最寄り駅や徒歩分数などの交通情報は今回のデータには含まれていないため、公式サイトや重要事項説明書で確認してください。日暮里・三ノ輪エリアは下町の雰囲気が残る一方、再開発も進んでいる地域として知られています。通勤・通学のしやすさを判断する際は、実際の駅までの道のりや周辺の環境を現地で歩いて確認することをおすすめします。
周辺の用途地域は準工業地域で、建蔽率60%・容積率300%、防火規制は準防火地域です。準工業地域は小規模な工場と住宅が混在しやすい地域区分のため、周辺にどんな建物があるかは現地を歩いて確認するのがおすすめです。
建物と管理
建物の竣工年、総戸数、階数、構造、権利形態（所有権か借地権かなどの違い）は今回のデータには含まれていないため、登記簿謄本や重要事項説明書で必ず確認してください。分譲した会社は株式会社木下不動産で、「プレール・ドゥーク」というブランドの1棟です。
木下グループが展開するプレール・ドゥークは、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いブランドです。ただしサブリース契約（管理会社が家賃を保証して借り上げる仕組み）が付く場合は、保証期間や条件を必ず確認しましょう。管理会社の情報も今回のデータには無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主に求めてください。設備保証の内容や期間も契約書ごとに異なるため、購入前に一つひとつ確認することが欠かせません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は0件のため、相場ポジションはデータ蓄積中です。この棟単体の実質利回りや提示価格が妥当かどうかは、物件概要書の内容を複数の取引事例と比較して個別に確認してください。診断件数が少ないうちは判定の信頼性も変わってくるため、今後のデータの蓄積を待つことも大切です。
参考として、荒川区全体では診断の件数75件のうち、危険（割高）が50件、注意が9件、安全・割安が15件、判定不能が1件で、最も多い判定は危険（割高）でした。エリア平均の実質利回りは3.59%、平均提示価格は2528万円、家賃中央値は88,325円です。これはエリア全体の傾向であり、この棟の価格が妥当かどうかはまた別に確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から190m地点にある地価公示（東日暮里２－１６－４）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり814,000円です。前年の722,000円から12.7%上昇しており、この地点の地価は上がっていますが、これが棟そのものの資産価値に直結するとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで646件あり、価格の中央値は2900万円、単価の中央値は1平方メートルあたり100万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として2025年第4四半期の千束地区では、4800万円・40平方メートルの1DKや、3000万円・25平方メートルの1Kの取引がありました。地区が異なる例も含まれるため、実際の取引価格は不動産会社や登記情報で個別に確認してください。
ハザード情報では、洪水浸水想定は3〜5m、高潮は0.3m未満、液状化は「液状化しやすい」、地形は三角州・海岸低地とされています。浸水想定の数値が大きい地域のため、購入前に自治体のハザードマップや保険の条件を確認することをおすすめします。液状化のしやすさは建物の構造や地盤改良の有無によって影響が変わるため、この点も重要事項説明書で確認するとよいでしょう。
建物の詳細情報が今回は少なく、登記簿や重説での確認が欠かせません。
荒川区全体は危険（割高）判定が最多ですが、この棟単体の診断はデータ蓄積中です。
地価は上昇傾向ですが、浸水想定や液状化リスクもあるため両面で確認しましょう。
- 最寄り駅と徒歩分数を公式サイトや重説で確認する
- 竣工年・総戸数・構造・権利形態を登記簿で確認する
- 管理会社や修繕計画を総会議事録で確認する
- サブリース契約の条件と保証期間を売主に確認する
- この棟単独の実質利回りと提示価格を個別に確認する
- 洪水・液状化などのハザードを自治体マップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東日暮里２－１６－４（この棟から約190m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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