スカイコート文京白山第3

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

スカイコート文京白山第3は、東京都文京区白山にある2005年築・8階建て52戸の投資用ワンルームマンションです。都営三田線の春日駅と白山駅を利用でき、日神不動産グループのスカイコートブランドが分譲しました。宅建士の視点で立地・建物・相場の位置づけを中立にまとめます。

立地と交通

この物件の所在地は東京都文京区白山2丁目4番6号で、最寄りは都営三田線の春日駅まで徒歩9分、白山駅まで徒歩12分です。どちらの駅も歩いて通える範囲にあり、二つの駅を使い分けられる点は、通勤や通学の選択肢が増えるという意味で住む人にとって安心材料になります。徒歩分数は目安のため、実際の道のりや坂道の様子は現地を歩いて確かめることをおすすめします。

春日駅と白山駅は、どちらも都営三田線の駅です。同じ路線沿いに二つの駅が使える点は便利ですが、他の路線への乗り換えや始発駅といった情報は今回のデータには含まれていません。通勤・通学で使う実際のルートは、乗換案内サービスであらかじめ確認しておくと安心です。

建物と管理

建物は2005年5月に竣工し、築21年のRC造（鉄筋コンクリート造）8階建てで、総戸数は52戸です。権利形態は所有権で、分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社が担当しています。ブランドの「スカイコート」は、日神不動産グループが展開する、投資用ワンルームマンションを主力とするシリーズです。

大規模修繕の実施履歴や修繕積立金の金額、管理組合の運営状況は今回のデータには含まれていません。中古マンションは管理の質で将来の資産価値が大きく変わるため、長期修繕計画と管理組合の総会議事録を売主や管理会社に確認することをおすすめします。築21年という年数を踏まえると、今後の修繕計画は特に重要な確認点です。給排水管などの設備更新の有無についても、重要事項説明書や設備の保守記録で確認しておくと安心です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回り（購入後の収入や費用を考えた利回り）は3.56%、平均提示価格は2700万円、家賃中央値は90,000円でした（家賃のサンプルも1件です）。件数が少ないため、この棟だけの傾向として断定はできません。

文京区全体では割高診断が110件行われ、最も多い判定は「危険（割高）」（73件）でした。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の利回りはエリア平均よりやや高めですが、診断件数が1件の参考値のため、この棟が割安と言い切ることはできません。気になる方は、提示価格が実際の家賃水準に対して適正かどうか、複数の資料で確認することをおすすめします。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省の地価公示によると、棟から74m離れた地価公示地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり920,000円で、前年の819,000円から12.3%上昇しました。用途地域は準工業地域（住宅地）で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。

準工業地域とは、工場と住宅が混在して建てられることを認めた区分です。今回の地価は上昇していますが、地価や相場は今後も変動するため、この上昇がそのまま続くとは言えません。そのため、価格の妥当性を判断するときは、この地価の動きだけでなく、周辺の取引事例や賃料相場もあわせて確認することが大切です。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで674件あり、価格の中央値は3500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、本駒込の45平方メートル・1LDK（2013年築）が7000万円、白山の40平方メートル・1LDK（2018年築）が7500万円、白山の20平方メートル・1K（2007年築）が2800万円で取引されています。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地盤は「やや液状化しやすい」、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）とされています。これらは一般的な水害・地盤リスクの目安であり、実際の対策状況や建物の耐震性は、重要事項説明書や自治体のハザードマップで確認することをおすすめします。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 文京区）

この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.16ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（90,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 5.9% 高い ＝ やや割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

同じエリアの物件

• スカイコート文京根津文京区
• スカイコート本郷東大前第3文京区
• スカイコート本郷東大前弐番館文京区
• 文京春日プラッツ文京区
• ザ・プラザオーベル白山文京区
• ガーラ・レジデンス文京本郷文京区