スカイコート東大前壱番館
スカイコート東大前壱番館（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区西片2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 東大前駅 徒歩4分 ／ 都営三田線 白山駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2004-08（築22年） |
| 総戸数 | 32戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート東大前壱番館は東京都文京区西片2丁目、東京メトロ南北線東大前駅徒歩4分の投資用ワンルームです。2004年築・32戸のRC造マンションで、診断は参考値ながら割高の判定が出ています。文京区全体も割高傾向が強く、価格の見極めが大切な棟です。
立地と交通
最寄りは東京メトロ南北線の東大前駅で、徒歩4分という近さです。都営三田線の白山駅も徒歩10分で使えるため、2本の路線を状況に応じて選べる点は入居者にとって使いやすい条件といえます。駅から近いワンルームは単身の会社員や学生からの需要が見込みやすく、空室期間を短くしたい投資家にとっては評価しやすいポイントです。
地価公示のデータによると、近くの地点は第一種低層住居専用地域（低い建物しか建てられない住宅地のルール）で、建蔽率60%、容積率150%です。閑静な住宅街が広がる場所柄がうかがえますが、この数値は棟そのものの用途地域ではなく近隣の公示地点のものなので、建物自体の用途地域は登記簿や都市計画図で確かめてください。駅名が示すように東京大学に近いエリアでもあり、学生や研究者といった単身世帯の需要が想定される地域性も特徴の一つです。
建物と管理
2004年8月竣工で築22年、地上9階建・総戸数32戸のRC造（鉄筋コンクリート造）、権利形態は所有権です。分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社が担い、日神不動産グループの「スカイコート」ブランドの1棟です。スカイコートは首都圏に特化して投資用ワンルームマンションの企画・分譲を手がけるブランドで、同系列の管理会社が運営に関わる体制になっています。
長期修繕計画や修繕積立金の額、直近の大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確かめてください。築22年という年数は、一度目の大規模修繕を終えているかどうかが気になる時期でもあるため、この確認は特に重要です。また、32戸という比較的小規模な棟は、修繕積立金の集まり方や管理組合の運営のしやすさにも影響するため、総戸数も踏まえて資料を読んでください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件で、3件未満のため参考値であり、この数字だけで断定はできません。判定は「危険（割高）」、平均実質利回り（購入価格に対する収益の割合）は3.25%、平均提示価格は2740万円、家賃中央値は87,000円でした。診断の件数が少ないため、同じ棟の別の号室や別の時期のデータが増えれば、判定が変わる可能性もある点を念頭に置いてください。
文京区全体では診断112件のうち「危険（割高）」が73件と最も多く、「注意」14件、「安全・割安」25件です。エリアの平均実質利回りは3.4%、平均提示価格は2734万円、家賃中央値は85,000円でした。棟の利回り3.25%はエリア平均の3.4%よりやや低めですが、棟側は参考値である点を踏まえて読んでください。文京区は診断件数が多いため、エリア全体の傾向としては「危険（割高）」の判定が目立つ地域だと読み取れますが、これも個々の号室の価格次第で結果は変わります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から239m先の地価公示地点（西片1-11-5）は令和8年7月1日時点で1,730,000円/m²、前年は1,510,000円/m²で、変動率は14.6%の上昇です。用途は住宅地で、準防火地域（火災が広がりにくいよう建物に規制がある地域）にも指定されています。地価が前年より大きく上昇している点は、このエリアの住宅需要の強さを示す材料の一つといえます。
周辺の取引事例は592件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3550万円、単価中央値は120万円/m²、面積中央値は35m²です。例では向丘の1LDK・55m²が9000万円、本郷の1K・20m²が2200万円、本郷の1LDK・45m²が5300万円という事例があり、間取りや築年、面積によって価格差が大きいことが分かります。本棟のようなワンルームタイプを検討する際は、面積や間取りが近い事例と比較して価格の妥当性を確かめることが大切です。
浸水や地震などのハザード情報（災害リスクの地図）は今回のデータに含まれていないため、文京区が公開するハザードマップで確かめてください。
東大前駅徒歩4分と交通は良いが、診断は参考値で割高判定が出ている棟です。
文京区全体も割高の判定が多く、価格は地価や取引事例と見比べる必要があります。
修繕計画やハザードは未確認のため、購入前に管理組合と自治体の資料で確かめましょう。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理組合に確認する
- 直近の管理組合総会議事録で修繕や空室の状況を確認する
- 検討する号室の賃貸条件を重要事項説明書で確認する
- 文京区のハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 周辺の実際の取引事例と提示価格を比べて割高度を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.25%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 2.4% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／西片１－１１－５（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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