プレサンスロジェ千代田東神田
プレサンスロジェ千代田東神田（東京都 千代田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都千代田区東神田3丁目5-13 |
|---|---|
| 交通 | 総武・中央緩行線 浅草橋駅 徒歩3分 ／ 山手線 秋葉原駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2015-01（築11年） |
| 総戸数 | 30 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | プレサンスコーポレーション |
| 建物管理会社 | 日本住宅管理 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレサンスロジェ千代田東神田は、東京都千代田区東神田3丁目にある2015年1月竣工、地上11階建て・総戸数30戸の投資用ワンルームマンションです。浅草橋駅徒歩3分、秋葉原駅徒歩9分で、宅建士の視点から立地・建物・価格のバランスを中立に解説します。
立地と交通
プレサンスロジェ千代田東神田は、東京都千代田区東神田3丁目にあります。総武・中央緩行線の浅草橋駅から徒歩3分、さらに山手線の秋葉原駅からも徒歩9分という、二つの駅が使える立地です。通勤や通学、買い物の行き先の選択肢が広がる点は、賃貸に出す場合も入居者にとって魅力になりやすい良い点です。
この建物の近く、東神田3-3-10にある地価公示の地点（棟から約88m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,600,000円と公表されています。前年の1,340,000円からは19.4%の上昇です。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域の指定もあり、周辺は高い建物が建ちやすい地域です。地価の上昇がそのまま物件価格や家賃の上昇を保証するものではない点には注意が必要です。
建物と管理
建物は2015年1月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）の地上11階建てで、総戸数は30戸です。土地と建物の権利は所有権で、分譲はプレサンスコーポレーション、管理は日本住宅管理が担当しています。築11年とまだ新しい部類に入り、戸数が比較的少ないため管理組合での意思決定がしやすい面もあります。
一方で、管理費や修繕積立金の具体的な金額、長期修繕計画の進み方については今回のデータには含まれていません。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて、実際の管理状況を確認することをおすすめします。築年数が浅いことと管理が行き届いていることは、必ずしも同じではありません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2024年12月18日時点で1件のみ行われており、件数が少ないため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.11%、平均提示価格は5,780万円でした。想定された家賃は165,000円（サンプル1件）です。1件の結果だけで、この棟の価格全体が高いと決めつけることはできません。
参考として千代田区全体を見ると、診断の件数は86件あり、「危険（割高）」が44件、「注意」が6件、「安全・割安」が36件という内訳でした。エリア全体の平均実質利回りは3.61%、家賃中央値は106,000円です。この棟の利回りはエリアの平均よりやや低く出ていますが、棟側のサンプルが1件しかないため、同じ条件で単純に比較できるものではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の取引価格情報によると、このエリアでは2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に1,432件の取引があり、価格の中央値は3,300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は120万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば神田佐久間町では2025年第4四半期に55平方メートルの1LDKが9,700万円、浅草橋地区では同じ時期に25平方メートルの1Kが2,700万円で取引された事例があります。
ハザード情報では、この場所の洪水の想定浸水深は0.5〜3m、高潮は0.3m未満とされています。液状化のしやすさは「液状化しやすい」、地形は三角州・海岸低地です。低地に特有のリスクが示されているため、購入前には自治体が公表する水害ハザードマップで避難経路や想定される水位を具体的に確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点3.8（件数8件）という情報が登録されています。ただし、具体的な良い点や気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地が気になる方は、マンションレビューのサイトで最新の投稿内容を直接確認することをおすすめします。
浅草橋・秋葉原の二駅が使える立地は便利ですが、地価公示は前年比19.4%上昇しており割高感も意識したいところです。
この棟の割高診断は1件のみで参考値です。判定は「危険（割高）」ですが、件数が少なく断定はできません。
管理費や修繕計画など分からない点は、管理組合議事録や登記簿で必ず確認してから検討してください。
- 管理費・修繕積立金の金額を管理組合議事録で確認する
- 長期修繕計画の内容と直近の大規模修繕の実施状況を確認する
- 現在の入居者の有無と賃料の実勢を賃貸市況で確認する
- 水害・液状化のリスクを自治体のハザードマップで確認する
- 権利関係（所有権）を登記簿謄本で確認する
- 割高診断の判定根拠となった想定条件を自身の条件で再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 千代田区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.5ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.11%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.5ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 165,000円
この棟の家賃中央値（165,000円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（106,000円）より 55.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東神田３－３－１０（この棟から約88m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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