スカイコート日本橋浜町

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

スカイコート日本橋浜町は、東京都中央区日本橋浜町1丁目にある2003年8月竣工・地上11階建44戸の投資用ワンルームマンションです。都営浅草線「東日本橋」徒歩5分、都営新宿線「浜町」徒歩2分の2路線利用でき、立地・建物・相場の3点から宅建士の視点で中立に解説します。

立地と交通

スカイコート日本橋浜町は、東京都中央区日本橋浜町1丁目6-10に位置しています。最寄りは都営浅草線「東日本橋」駅から徒歩5分、都営新宿線「浜町」駅から徒歩2分で、2つの地下鉄路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって乗り換えの選択肢を持てる点が特徴です。周辺は日本橋や人形町にも近く、オフィスや商業施設、古くからの住宅が混在するエリアです。

この地点は建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定された商業地域にあります。容積率が高いため、周辺では比較的大きな建物も建てやすい土地柄です。実際の地価や周辺での取引価格については、後半の「周辺の地価・取引・ハザードの読み方」で詳しく紹介します。

建物と管理

建物は2003年8月に竣工し、築23年です。構造はRC（鉄筋コンクリート）造で、地上11階建、総戸数は44戸、権利形態は所有権です。分譲したのは日神不動産（株）で、同社が展開する「スカイコート」ブランドのワンルームマンションにあたります。日神不動産は首都圏に特化したデベロッパーで、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力事業としています。

管理会社についての情報は今回のデータに無いため、日常の管理体制や清掃・設備点検の状況は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。共用部分の管理状態や将来の修繕費の見込みは、こうした資料を実際に見なければ分からない部分が多いため、購入前に必ず目を通すことをおすすめします。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件しか行われていないため、結果は参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で判定が分かれており、この棟全体が割高か割安かを今回のデータだけで断定することはできません。平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2650万円でした。

家賃は2件のサンプルで中央値89,650円、最小84,300円〜最大95,000円でした。件数が少ないため、実際の賃料水準は賃貸サイトの現況や管理会社への確認でもう一度裏付けることをおすすめします。この診断の最終診断日は2026年6月23日です。

比較のために、エリア全体（東京都中央区）の診断結果も見てみます。195件の診断があり、「危険（割高）」93件、「安全・割安」85件、「注意」14件、「判定不能」3件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円です。棟の診断件数はエリアに比べてごく少ないため、数字だけを単純に比較して優劣を判断しないようにしてください。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

近くの地価公示地点（東日本橋３－６－１１、棟から約274m、令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり3,320,000円でした。前年からの変動率は今回のデータに含まれていないため、地価が上がっているか下がっているかは国土交通省の地価公示サイトで確かめてください。周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に1,739件あり、価格の中央値は3200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は25平方メートルでした。

具体的な例を見ると、日本橋浜町地区では2003年築・20平方メートルの1Kが2400万円、2001年築・20平方メートルの1Kも同じく2400万円、2019年築・45平方メートルの1LDKが8300万円で成約しています（いずれも2025年第4四半期の事例です）。一方、ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮は0.3m未満、液状化のしやすさは「液状化しやすい」、地形は「干拓地」とされています。これらは広い範囲での想定であり、建物ごとの耐震性や排水対策までは示していないため、詳しい対策は自治体のハザードマップと建物の設計図書で確かめてください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 中央区）

この棟の平均実質利回り（3.48%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.06ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（89,650円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 14.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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