スカイコート銀座東
スカイコート銀座東（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 中央区築地1丁目3-8 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 新富町駅 徒歩1分 ／ 東京メトロ日比谷線 築地駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2000-09（築26年） |
| 総戸数 | 88戸 |
| 階数 | 陸屋根11階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 青南開発(株) |
| 建物管理会社 | スカイサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート銀座東は、東京都中央区築地にある築26年・88戸のワンルームマンションです。新富町駅から徒歩1分という駅近の立地が特徴です。割高診断の件数は1件のみで参考値ですが、今回の判定は「危険（割高）」でした。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
スカイコート銀座東は、東京メトロ有楽町線の新富町駅から徒歩1分、日比谷線の築地駅からも徒歩4分という立地にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって経路を選びやすい点が特徴です。所在地は中央区築地1丁目で、銀座エリアにも近く、都心部での移動のしやすさが期待できる場所にあります。
国土交通省の地価公示によると、棟から207m離れた地点（銀座２－１６－１２）では、1平方メートルあたり4,770,000円で、前年の4,030,000円から18.4%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。これは1地点の数字であり、棟周辺全体の地価を直接示すものではない点に注意してください。
建物と管理
建物は2000年9月に竣工し、築26年を数える陸屋根（屋上が平らな屋根）の11階建てで、総戸数は88戸です。構造は鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲会社は青南開発(株)、管理会社はスカイサービス(株)が担っています。ブランド名の「スカイコート」は日神不動産が展開するもので、首都圏に特化した開発会社（デベロッパー）が投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力として手がけています。
長期修繕計画や管理組合の総会議事録など、建物の維持管理の実態を示す資料は今回のデータにはありません。築26年が経過した建物では、修繕の積立状況や工事の履歴が今後の資産価値に関わるため、購入を検討する際は管理会社のスカイサービス(株)や管理組合に資料の開示を求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数が1件のみのため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.19%、平均提示価格は3000万円、家賃は89,000円でした。診断の件数が少ないため、この結果だけで棟全体の割高・割安を断定することはできません。
一方、中央区全体では診断の件数が197件あり、「危険（割高）」が93件、「注意」が15件、「安全・割安」が85件、「判定不能」が4件という内訳です。多い判定はこの棟と同じ「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円でした。棟の家賃89,000円は、このエリアの家賃中央値より低い水準にあることが分かります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1103件あり、価格の中央値は5000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は140万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として、新富の1R(50平方メートル、1979年築)が3200万円、新富の1LDK(45平方メートル、2017年築)が8500万円、湊の1LDK(40平方メートル)が6800万円という取引がありました。これらは件数の多い中の一部の事例であり、価格帯には幅があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.5m以上1m未満とされています。地盤は液状化（地震の揺れで地面が水のようになる現象）しやすい干拓地（水を抜いて陸地にした場所）とされ、用途地域は商業地域・市街化区域です。災害時の想定を知ることは大切ですが、対策の必要性は建物や立地によって異なるため、自治体のハザードマップや区の防災情報で詳しく確かめてください。
新富町駅徒歩1分の駅近立地で、中央区築地・銀座エリアに位置する築26年の88戸マンションです。
割高診断は診断件数1件の参考値で「危険（割高）」。中央区全体も同じ多い判定のため慎重な確認が必要です。
液状化しやすい干拓地という地盤情報もあるため、購入前にハザードマップと重要事項説明書の確認をおすすめします。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や耐震性能を確認する
- 複数の賃貸サイトで家賃相場を89,000円以外も確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて割高感を自分で検証する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.8点46件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-10確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.35ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.19%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.35ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 15.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／銀座２－１６－１２（この棟から約207m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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