シティハウス勝どきステーションコート

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

シティハウス勝どきステーションコートは、東京都中央区勝どき3丁目7-5にある分譲マンションです。都営大江戸線勝どき駅から徒歩5分、2012年3月竣工の地上12階建・68戸で、分譲は住友不動産、管理は住友不動産建物サービスです。宅建士の視点で立地や建物、価格の目安を中立に整理し、良い点と気になる点の両方を紹介します。

立地と交通

シティハウス勝どきステーションコートは、東京都中央区勝どき3丁目7-5に位置する分譲マンションです。交通は都営地下鉄大江戸線の勝どき駅から徒歩5分で、駅までの距離が近く、通勤や通学、買い物などの日々の移動のしやすさは住まい選びの大きな判断材料になります。大江戸線の1本だけでなく、他の路線への乗り換え経路や始発・終電の時間帯は、実際の生活パターンに合わせて自分で確認しておくと安心です。勝どき駅周辺は高層マンションが多いエリアとしても知られています。

この物件がある場所の用途地域は商業地域で、建物を建てられる敷地面積の割合を示す建蔽率は80%、延べ面積の上限を示す容積率は600%です。さらに防火地域にも指定されており、火災に強い建物づくりが求められるエリアです。国交省のデータではこの周辺の地形は埋立地とされており、地盤の性質は購入前に地盤調査報告書や重要事項説明書で確かめておくと安心です。

建物と管理

建物は2012年3月に竣工し、2026年時点で築14年です。地上12階建、総戸数68戸の鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートと鉄筋で骨組みを作る構造）で、権利形態は所有権です。分譲は住友不動産、管理は住友不動産建物サービスが担っています。住友不動産の「シティ」シリーズは首都圏を中心に多く展開されているブランドで、長期修繕積立金の設計や共用部分の仕様への取り組みで知られています。共用部分の仕様や外観デザインは住友不動産のブランドらしさが表れやすい部分ともいわれています。

一方で、実際の管理体制や修繕工事の実施状況、管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画表を売主や管理会社に確かめてください。築14年は建物によって大規模修繕の時期にあたることもあるため、直近の修繕がいつ行われ、次回がいつ予定されているかも合わせて確認しておきたい点です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断の件数は1件で、3件に満たないため参考値として扱い、この数字だけで判定を決めつけることはできません。この1件の判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.65%、平均提示価格は5280万円、家賃は180,000円でした（家賃のサンプル数も1件です）。最終診断日は2023年5月29日で、現在の市場状況とは時間差がある点にも注意が必要です。判定の背景や算出方法もあわせて参考にしてください。

一方、エリア全体である東京都中央区の割高診断の件数は195件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。判定の内訳は危険（割高）93件、注意14件、安全・割安85件、判定不能3件です。エリアの平均実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円でした。中央区は診断件数自体が多く、判定が割高側に偏りやすいエリアであることがうかがえます。

この棟の家賃180,000円はエリアの家賃中央値105,000円より高く、間取りや面積、部屋の向きなどの条件が違う可能性もあるため、単純に高い・安いとは言えません。この棟自体の診断件数が1件しかない点も踏まえ、価格の妥当性は複数の診断結果や実際の賃貸事例を集めて確かめることをおすすめします。築年や設備、階数によっても家賃は変わるため、個別の物件ごとに確認する姿勢が大切です。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省の地価公示によると、棟から98m離れた「勝どき4-2-14」地点（商業地域・商業地）の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,000,000円でした。前年の2,610,000円から14.9%上昇しています。地価の上昇は需要の強さを示す参考情報であり、今後も同じように上昇し続けるとは限らない点に留意が必要です。公示地価は固定資産税の算定などにも使われる公的な指標です。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの783件で、価格の中央値は5500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は144.4万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例えば晴海地区では、2025年第4四半期に築2015年・50平方メートルの1LDKが14000万円、築2009年・35平方メートルの1LDKが5300万円で取引された例があります。これらはこの棟そのものの取引ではなく、周辺エリアの参考値として見てください。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、高潮は1m以上3m未満とされています。液状化は「非常に液状化しやすい」とされ、地形は埋立地です。中央区の臨海部は埋立地が多いエリアで、実際の被害想定や避難場所は自治体のハザードマップや重要事項説明書で詳しく確認しておくと安心です。高潮や液状化は建物の構造対策や保険加入の判断にも関わるため、事前の確認が重要です。特に液状化は建物の基礎に影響するため軽視できません。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3.5点14件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-14確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 中央区）

この棟の平均実質利回り（3.65%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.11ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（180,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 71.4% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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