シティハウス東京八重洲通り
シティハウス東京八重洲通り（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築6年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区新川2丁目18-1 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ東西線 茅場町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2019-10（築6年） |
| 総戸数 | 101戸 |
| 階数 | 16階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シティハウス東京八重洲通りは、東京都中央区新川にある2019年10月竣工・16階建て101戸の投資用ワンルームマンションです。八丁堀駅徒歩3分で、住友不動産グループが分譲・管理する物件の立地や価格の目安を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
この物件は東京都中央区新川2丁目にあり、東京メトロ日比谷線の八丁堀駅から徒歩3分です。東京メトロ東西線の茅場町駅からは徒歩9分で、2つの路線が使える立地です。都心のオフィス街に近く、通勤や外出のしやすさは魅力の一つです。
用途地域は商業地域で、建物を建てられる範囲を示す建ぺい率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は500%です。防火地域にも指定されており、都心らしい高密度な街並みが広がるエリアだと分かります。
八丁堀駅・茅場町駅ともに日本橋や大手町方面へのアクセスがしやすい駅として知られていますが、周辺の商業施設やスーパーの数、住環境としての静かさなどの生活面のデータは今回の事実データには含まれておらず、分かりません。
建物と管理
建物は2019年10月に竣工した鉄筋コンクリート造・16階建てで、総戸数は101戸です。2026年時点の築年数は7年で、まだ新しい部類に入ります。権利形態は所有権で、土地の権利をそのまま持つ形です。
分譲は住友不動産株式会社、管理は住友不動産建物サービス株式会社が行っています。ブランド名は「シティハウス」で、住友不動産グループの分譲マンションシリーズです。長期修繕積立金の設計や共用部の仕様に力を入れているとされるブランドですが、この棟固有の修繕計画の詳細はデータが未取得です。
築7年という段階は、大規模修繕（建物全体を計画的に直す工事）の時期が近づいてくる頃合いでもあります。修繕積立金の金額や積立状況、過去の修繕履歴については、この棟の個別データが手元にないため分かりません。購入前に管理組合の資料などで確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は6,940万円、家賃は中央値205,000円（最小190,000円〜最大220,000円、2件）です。件数が少ないため、この数字だけで割高・割安を断定はできません。
参考として、東京都中央区全体の診断（194件）では、平均実質利回り3.55%、平均提示価格168,009万円、家賃中央値105,000円で、多い判定はエリアも「危険（割高）」でした。棟とエリアの利回り差を示すデータはなく、分かりません。棟のサンプルが少ない点を踏まえ、エリア全体の傾向とあわせて参考程度に見るのが良さそうです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から97m離れた新川２－１２－１５地点（商業地域・商業地）の価格は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,390,000円です。前年の2,900,000円から16.9%上昇しており、地価が上がっている地点だと分かります。ただし、これは過去から今までの実績であり、この先も同じように上がり続けるかは分かりません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,189件あり、価格の中央値は3,600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は131.1万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば入船地区の1K・20平方メートルで2,800万円〜2,900万円、湊地区の1K・25平方メートルで3,600万円という取引がありました。地区や築年、面積によって価格に幅があることが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m以上0.5m未満とされています。地盤は液状化しやすいとされる干拓地です。これらは災害リスクの目安であり、実際に被害が出るかどうかを予測するものではありませんが、購入前にハザードマップで自分の目でも確認しておきたい情報です。
八丁堀駅徒歩3分で交通利便性は高いが、地盤や浸水リスクの確認が必要です。
診断件数が2件と少なく、割高・割安の判断は参考値にとどまります。
地価は上昇傾向ですが、将来の値上がりを保証するものではありません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の推移を管理会社に確認する
- 診断件数が2件と少ないため、追加の相場情報を集める
- 家賃190,000〜220,000円の根拠となる契約内容を確認する
- 液状化しやすい地盤とハザード情報を重ねて確認する
- 洪水・高潮の浸水想定と保険加入の必要性を確認する
- 101戸の管理組合の運営状況や修繕履歴を確認する
- 周辺取引事例と実際の売買価格を比較検討する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
住友不動産の分譲マンションブランド。「シティ」シリーズは首都圏を中心に展開し、長期修繕積立金の設計や共用部仕様への取り組みで知られる。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.21ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.33%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.21ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 220,000円
- 190,000円
この棟の家賃中央値（205,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 95.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新川２－１２－１５（この棟から約97m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- メインステージ日本橋小伝馬町中央区
- ダイナフォート日本橋中央区
- プレール・ドゥーク日本橋中央区
- ハーモニーレジデンス月島中央区
- ソアブール日本橋中央区
- 月島ハイツ中央区
