シティハウス東京八重洲通り
シティハウス東京八重洲通り（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区新川2丁目18-1 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ東西線 茅場町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2019-10（築7年） |
| 総戸数 | 101戸 |
| 階数 | 16階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シティハウス東京八重洲通りは、東京都中央区新川の八丁堀駅徒歩3分に建つ2019年竣工・101戸のマンションです。割高診断は2件と少なく参考値ですが、地価や取引事例、ハザード情報もあわせて宅建士目線で整理しました。
立地と交通
本棟は東京都中央区新川2丁目18-1にあります。最寄り駅は東京メトロ日比谷線の八丁堀駅で徒歩3分、東京メトロ東西線の茅場町駅も徒歩9分で利用できます。2路線が使える立地のため、都心への移動がしやすい点が特徴です。
この土地は商業地域に指定されており、建物を建てられる敷地の割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は500%です（国交省データより）。あわせて防火地域にも指定されているため、周辺は中高層の建物が密集しやすいエリアだと考えられます。
建物と管理
建物は2019年10月に竣工した鉄筋コンクリート造・16階建てで、総戸数は101戸です。築年数は7年、権利形態は土地・建物とも所有権です。分譲は住友不動産株式会社、管理は住友不動産建物サービス株式会社が担当しています。
ブランド名の「シティハウス」は、住友不動産が展開する住友グループの分譲マンションシリーズです。首都圏を中心に展開し、将来の大規模修繕に備えて毎月積み立てる長期修繕積立金の設計や、共用部の仕様に特徴があるとされています。ただし本棟固有の修繕計画や専有面積・間取りの詳細は今回のデータに無いため、管理組合の長期修繕計画書や販売図面、重要事項説明書（契約前に渡される物件の詳細資料）で確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件に満たないため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で判定は分かれています。平均実質利回り（投資額に対する年間の実質的な利益の割合）は3.33%、平均提示価格は6940万円でした。
家賃は中央値205,000円、最小190,000円、最大220,000円で、サンプル数は2件です。最終診断日は2024年7月31日で、やや古いデータである点には注意してください。一方、中央区全体では195件の診断があり、「危険（割高）」が93件と最多、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は167165万円、家賃中央値は105,000円でした。棟とエリアで間取りや専有面積が異なる可能性があるため、数字の単純な比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、本棟から97m離れた新川２－１２－１５地点（商業地域）の令和8年1月1日時点の価格は1㎡あたり3,390,000円で、前年の2,900,000円から16.9%上昇しました。建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は1189件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3600万円、1㎡あたりの単価中央値は131.1万円、面積中央値は30㎡でした。例えば入船地区の1K・20㎡が2800万円、湊地区の1K・25㎡が3600万円で取引された事例があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m以上0.5m未満、液状化は「液状化しやすい」、地形は干拓地（埋め立てや干潟を陸地にした土地）とされています。購入前には自治体のハザードマップで最新の想定を確認してください。
八丁堀駅徒歩3分の立地ですが、割高診断は2件のみで参考値にとどまります。
地価は前年比16.9%上昇した一方、液状化しやすい干拓地である点は要確認です。
価格や利回りの妥当性は、重要事項説明書や登記簿など一次資料で個別に確認してください。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 重要事項説明書で権利関係や法令上の制限を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の有無を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 家賃相場は複数の不動産会社に査定を依頼して確認する
- 専有面積や間取りは販売図面で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別のため）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
住友不動産の分譲マンションブランド。「シティ」シリーズは首都圏を中心に展開し、長期修繕積立金の設計や共用部仕様への取り組みで知られる。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.21ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.33%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.21ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 220,000円
- 190,000円
この棟の家賃中央値（205,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 95.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新川２－１２－１５（この棟から約97m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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