シティハウス東麻布
シティハウス東麻布（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 港区東麻布1丁目 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 赤羽橋駅 徒歩4分 ／ 都営三田線 芝公園駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2017-05（築9年） |
| 総戸数 | 122戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 住友不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シティハウス東麻布は東京都港区東麻布1丁目に所在し、築9年の分譲マンションです。都営大江戸線・赤羽橋駅から徒歩4分、住友不動産のブランド「シティハウス」として2017年5月に竣工しました。総戸数122戸、15階建ての鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄で組んだ頑丈な構造）で、投資用物件としての実質利回りは3.44％、平均提示価格は5522万円となっています。
立地と交通
都営大江戸線・赤羽橋駅から徒歩4分、都営三田線・芝公園駅から徒歩10分というアクセスです。2路線が利用でき、赤羽橋駅は比較的近距離にあります。周辺は港区東麻布の商業地域に位置し、桜田通り沿いには大使館や東京アメリカンクラブが近くにあると口コミでも指摘されています。
最寄りのバス停はマンション目の前に完備されているとの情報もあります。ただし、周辺の騒音や交通渋滞の実態、通学路の状況などはデータは未取得です。日常の買い物については、目の前にマルエツプチがあり、成城石井も徒歩2分圏内にあるとの住民意見があります。
建物と管理
2017年5月竣工、築9年、地上15階建て、総戸数122戸の鉄筋コンクリート造です。分譲会社は住友不動産株式会社、管理は住友不動産建物サービス株式会社が行っています。住民意見では、管理人3〜4人が常駐し、最新の宅配ボックスやエレベーター前のロックなど、セキュリティが徹底されていると評価されています。
間取りや防音性については、窓の防音性が高く、生活の不便を感じさせない設計だとの声があります。一方で、大規模修繕の時期や積立金の水準、現在の空室の有無などはデータに含まれておらず、分からない部分も残ります。築9年という時期は設備の経年状況を確認したい段階です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は5件あり、危険（割高）が3件、安全が2件でした。多い判定は「危険（割高）」となっています。平均実質利回りは3.44％で、東京都港区全体の3.33％と比べて0.11ポイント高く、家賃中央値は175000円でした。家賃は143000円から175000円の範囲で、サンプル数は5件です。
一方、平均提示価格は5522万円となっており、港区全体の平均提示価格4201万円を大きく上回っています。実質利回り（家賃から経費を差し引いて計算した収益率）はエリア平均よりわずかに高いものの、取得価格が高いため、割高リスクが指摘されている側面があります。診断件数は実数として扱ってよい水準にありますが、個別の物件条件で差が出やすいため注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から113メートルの地点は商業地域（店舗やオフィスも建てられる区域）で、1平方メートルあたり496万円と前年から15.3％上昇しています。建蔽率は80％、容積率は600％、防火地域という指定です。
周辺のマンション取引では、2024年第1四半期から2025年第4四半期に999件があり、価格中央値は4300万円、単価中央値は1平方メートルあたり155万円、面積中央値は30平方メートルでした。
東麻布地区の事例では、築年2012年の1LDK・35平方メートルが9500万円、築年2000年の1K・15平方メートルが3300万円、築年2005年の1R・25平方メートルが3400万円などがあります。築年や間取りで価格差が大きいため、シティハウス東麻布との比較は個別に行う必要があります。また、ハザードデータは未取得です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは22件の投稿があり、評点は4.1となっています。良い点として、赤羽橋駅が徒歩4分で神谷町駅や芝公園駅、麻布十番駅も10分圏内にあること、マンション目の前にバス停があること、閑静で治安が良いこと、セキュリティが徹底されていること、防音性や間取りの使い勝手、目の前のスーパーや成城石井の利便性などが挙げられています。
気になる点の欄には投稿がなく、現時点では悪い評価が見当たりません。ただし、口コミは居住者の視点に基づくものであり、投資家として見た場合の利回りや空室リスク、管理費の負担などは別途確認が必要です。投稿件数22件と一定の数はありますが、全居住者の意見ではないことも留意すべきです。
赤羽橋駅徒歩4分の好立地で、住友不動産ブランドの築9年物件です。
実質利回りは港区平均より0.11ポイント高い3.44％ですが、提示価格はエリア平均を上回っています。
地価は15.3％上昇しており周辺環境に強みがある一方、ハザードデータは未取得です。
- 管理費・修繕積立金の月額と値上げ履歴
- 現在の賃貸契約状況と退去予定の有無
- 駐輪場やバイク置場の空き状況と使用料
- エレベーターや給湯器など設備の点検記録
- 周辺の新築供給計画と賃料への影響
- 固定資産税評価額の水準と変動
- 実際の賃貸募集時の掲載家賃と募集期間
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
住友不動産の分譲マンションブランド。「シティ」シリーズは首都圏を中心に展開し、長期修繕積立金の設計や共用部仕様への取り組みで知られる。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点22件
- 赤羽橋4分・神谷町/芝公園/麻布十番が10分圏内、マンション目の前にバス停完備
- 桜田通り沿いで大使館・東京アメリカンクラブが近く閑静で治安も良好
- 管理人3〜4人常駐・最新宅配ボックス・エレベーター前ロックで徹底したセキュリティ
- 窓の防音性が高く考え抜かれた間取りで生活の不便を感じさせない設計
- 目の前のマルエツプチが品数豊富で港区とは思えない物価の安さ、成城石井も徒歩2分
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 5 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.11ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.44%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.11ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 175,000円
- 175,000円
- 175,000円
- 165,000円
- 143,000円
この棟の家賃中央値（175,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,900円）より 51% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／東麻布１－１０－１２（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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