シティハウス月島駅前エアーズコート
シティハウス月島駅前エアーズコート（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区佃3丁目4-11 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩1分 ／ 都営大江戸線 月島駅 徒歩1分 |
| 築年 | 2010-03（築16年） |
| 総戸数 | 54戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産 |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シティハウス月島駅前エアーズコートは、東京都中央区佃に建つ2010年3月竣工・12階建54戸のマンションです。月島駅から徒歩1分という便利な立地を、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
シティハウス月島駅前エアーズコートは、東京都中央区佃3丁目4-11に建つマンションです。最寄りは東京メトロ有楽町線と都営大江戸線の月島駅で、どちらも徒歩1分という近さです。2つの地下鉄が使えるため、通勤先の選択肢が広い点は好材料といえます。
この棟から115m離れた地価公示の地点（佃３－１１－１３）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,310,000円で、前年の1,130,000円から15.9%上昇しました。地価は今後も同じ割合で上がり続けるとは限らないため、上昇率はあくまで過去の実績として参考にとどめてください。なお、この地価公示地点の用途地域は「第一種住居地域」ですが、物件所在地の用途地域データは「商業地域」です。地点によって規制が違うことも覚えておいてください。
建物と管理
建物は2010年3月に竣工し、2026年時点で築16年です。12階建で総戸数は54戸、構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。分譲は住友不動産の「シティハウス」ブランドで、管理は住友不動産建物サービスが行っています。シティハウスは長期修繕積立金の設計や共用部の仕様に力を入れているとされるブランドです。
一方、長期修繕計画の内容や修繕積立金の具体的な額、直近の大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていません。これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。管理の実態は資産価値の維持に直結するため、購入前に必ず目を通したい資料です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみ行われており、件数が3件に満たないため参考値です。この1件は「危険（割高）」という判定で、平均実質利回りは3.32%、平均の提示価格は5,700万円、想定家賃は180,000円でした。診断の最終日は2023年8月31日と少し前のため、現在の価格や家賃とは差が出ている可能性があります。
同じ中央区全体では195件の診断が行われ、「危険（割高）」が93件、「注意」が14件、「安全・割安」が85件、「判定不能」が3件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、家賃の中央値は105,000円です。この棟の想定家賃180,000円はエリアの中央値より高めですが、間取りや広さのデータが無いため、単純比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は1069件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は5,000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は140万円、面積の中央値は40平方メートルでした。データ内の具体例3件はいずれも佃ではなく晴海地区の1LDKのため、地区が違う点に注意して参考にしてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、高潮は「1m以上3m未満」の想定があり、地盤は「非常に液状化しやすい」とされ、地形は埋立地です。液状化とは、地震の揺れで地面が一時的に泥のようになる現象のことです。これらは購入判断を左右する材料になるため、自治体のハザードマップや地盤調査報告で詳細を確かめてください。
月島駅徒歩1分の立地は便利ですが、診断は1件のみで参考値、判定は「危険（割高）」でした。
地価は115m地点で前年比15.9%上昇していますが、将来も上がり続けるとは限りません。
液状化しやすい埋立地のため、ハザードマップと管理組合の資料は購入前に必ず確かめましょう。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理組合の議事録で確認する
- 現在の家賃や入居状況を最新の賃貸契約書で確認する
- 2023年8月時点の診断以降、価格や家賃が変わっていないか確認する
- 高潮・液状化のリスクをハザードマップと地盤調査で確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か複数の事例で確認する
- 用途地域や建蔽率・容積率を登記簿や都市計画図で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
住友不動産の分譲マンションブランド。「シティ」シリーズは首都圏を中心に展開し、長期修繕積立金の設計や共用部仕様への取り組みで知られる。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-14確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.22ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.32%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.22ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 180,000円
この棟の家賃中央値（180,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 71.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／佃３－１１－１３（この棟から約115m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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