プレール・ドゥーク板橋本町
プレール・ドゥーク板橋本町（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区清水町44-9 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 板橋本町 徒歩5分 |
| 築年 | 2012-01（築14年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 木下不動産 |
| 建物管理会社 | キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都板橋区清水町にある「プレール・ドゥーク板橋本町」は、都営三田線板橋本町駅から徒歩5分、2012年1月築・総戸数29戸のRC造9階建て投資用マンションです。割高診断は参考値（診断1件）で危険（割高）の判定が出ており、購入前の確認が重要になります。
立地と交通
プレール・ドゥーク板橋本町は、東京都板橋区清水町にあり、都営三田線の板橋本町駅から徒歩5分の場所に建っています。駅まで徒歩5分という距離は、雨の日でも大きな負担になりにくく、通勤や通学で毎日電車を使う人にとって魅力になりやすい立地です。単身者向けの投資用マンションでは、駅からの近さが入居のしやすさに直結しやすいポイントの一つです。
一方で、周辺にどのようなスーパーや商業施設があるか、また他の路線へのアクセスがどの程度便利かといった情報は、今回のデータには含まれていません。実際の生活のしやすさについては、現地を歩いてみるか、不動産情報サイトの周辺施設情報で確かめてください。
建物と管理
建物は2012年1月に竣工し、2026年時点で築14年を迎えています。地上9階建て・総戸数29戸の鉄筋コンクリート（RC）造で、権利形態は所有権です。RC造は鉄骨造や木造に比べて遮音性や耐久性が高いとされる構造で、分譲会社は木下不動産、管理会社はキノシタコミュニティが担当しています。
分譲ブランドの「プレール・ドゥーク」は木下グループが展開しており、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いブランドです。ただし、これはブランド全体の傾向であり、この棟個別の入居率や設備保証の有無を示すものではありません。
サブリース契約（管理会社が家賃を保証して借り上げる仕組み）が付いている場合は、保証家賃の見直し時期や解約条件が物件ごとに異なります。また、管理組合の総会議事録や長期修繕計画は今回のデータにないため、修繕の履歴と今後の計画は売主や管理会社に資料請求して確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数がまだ1件しかないため、数値はあくまで参考値として見てください。その1件の判定は危険（割高）で、平均実質利回りは3.3%、平均提示価格は2570万円、想定家賃は83,120円という結果でした。診断件数が少ないため、この結果だけでこの棟全体の価格が高いか安いかを断定することはできません。
参考として、板橋区全体では240件の診断があり、内訳は危険（割高）113件、注意35件、安全・割安90件、判定不能2件でした。エリア平均の実質利回りは3.65%、家賃中央値は82,341円です。この棟の利回り3.3%はエリア平均の3.65%よりやや低い水準にありますが、サンプルが1件のみであることを踏まえ、価格交渉や購入判断の前には改めて複数の診断・査定を取ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約370m離れた大和町14-14の地価公示地点のデータでは、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,240,000円となっており、前年の1,060,000円から17%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%の防火地域に指定されています。地価が上昇していること自体は、将来の資産価値を保証するものではありませんが、周辺エリアの需要の一端を示す材料にはなります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で422件あり、価格の中央値は2400万円、面積の中央値は25平方メートルでした。2025年第4四半期の例では、本町地区で2DK・25平方メートルの物件が2500万円、1K・15平方メートル（築1990年）の物件が1400万円、1K・25平方メートル（築2021年）の物件が3200万円で取引されています。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定区域には含まれておらず、地盤はローム台地で液状化もしにくいとされています。ただし高潮に関する情報は今回のデータにないため、区が公表するハザードマップで併せて確認してください。
プレール・ドゥーク板橋本町は板橋本町駅徒歩5分、築14年・29戸・RC造のマンションです。
割高診断は参考値（1件）で危険（割高）、利回り3.3%はエリア平均3.65%よりやや低めです。
地価は前年比17%上昇、取引422件の中央値2400万円で、浸水想定なし・液状化しにくいです。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- サブリース契約の有無と契約条件を重要事項説明書で確認する
- 家賃相場は1件のみのデータなので、周辺の賃貸情報サイトで複数件比較する
- 現在の空室状況を管理会社に確認する
- 修繕積立金・管理費の金額を重要事項説明書で確認する
- 登記簿謄本で所有権・抵当権の有無を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.34ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.3%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.34ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 83,120円
この棟の家賃中央値（83,120円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 0.2% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大和町１４－１４（この棟から約370m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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