プレール・ドゥーク板橋II
プレール・ドゥーク板橋II（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区滝野川７丁目２０−１０ |
|---|---|
| 交通 | 板橋駅 徒歩4分 ／ 北池袋駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2017-10（築9年） |
| 総戸数 | 27戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク板橋II（東京都北区滝野川）は板橋駅徒歩4分・北池袋駅徒歩5分の投資用ワンルームです。2017年築10階建27戸で、割高診断は参考値（件数1件）ながら「危険（割高）」の判定でした。価格の妥当性は重要事項説明書などで確認が必要です。
立地と交通
プレール・ドゥーク板橋IIは、東京都北区滝野川７丁目２０－１０に建つワンルームマンションです。最寄り駅は板橋駅で徒歩4分、北池袋駅まで徒歩5分と、2つの駅を徒歩5分圏内で使える立地です。通勤・通学のしやすさは、入居者を探すうえで強みになりやすいポイントといえます。
北区滝野川は住宅街が広がる落ち着いたエリアで、駅近の立地は単身者向け賃貸の需要を支える要素の一つです。ただし各路線の運行本数や急行停車の有無は今回のデータには無いため、実際の所要時間は時刻表や乗換案内アプリで確かめてください。
建物と管理
建物は2017年10月築、10階建て全27戸です。分譲会社は木下不動産で、「プレール・ドゥーク」ブランドの物件にあたります。このブランドは入居率の高さや設備保証を特徴として挙げられることが多いですが、サブリース契約（家賃保証契約）がある場合は保証賃料の見直し時期や条件を契約書で必ず確認してください。
管理会社はFGHです。一方で建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。長期修繕計画や修繕積立金の状況も、管理組合の総会議事録とあわせて売主側に求めるとよいでしょう。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数が1件のみのため、参考値として扱い、断定はできません。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の収益率）は3.38%、平均提示価格は3100万円、家賃中央値は98,000円でした。
エリア全体（東京都北区）では診断件数131件のうち、危険（割高）62件、注意20件、安全・割安48件、判定不能1件で、多い判定はやはり「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2542万円、家賃中央値は89,500円です。棟の提示価格はエリア平均より高めで、利回りはやや低めという結果になっています。棟のデータは1件と少ないため、他の診断や近隣の取引事例もあわせて見ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から306m離れた地点（滝野川７－２６－６）の地価公示（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり830,000円で、前年の725,000円から14.5%上昇しています。用途地域は第一種住居地域で、建ぺい率60%・容積率300%、準防火地域です。地価の上昇は周辺需要の高さを示す材料の一つですが、地点そのものと物件の立地は別なので参考情報として見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで716件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には板橋地区で築2004年・30平方メートルの1Kが3500万円、築2017年・35平方メートルの1LDKが5100万円で取引されています。同じ面積・築年の事例をできるだけ多く集めて比較することをおすすめします。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」ですが、地盤は「やや液状化しやすい」とされ、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）です。液状化は地震の際に地盤が緩んで建物や設備に影響が出ることがある現象です。詳しい被害想定は自治体のハザードマップ（災害の危険を示す地図）で確認してください。なお周辺の用途地域は近隣商業地域・市街化区域とされ、先述の地価公示地点（第一種住居地域）とは異なるため、正確な用途地域は都市計画図や重要事項説明書で確認するとよいでしょう。
板橋駅徒歩4分・北池袋駅徒歩5分と、駅近で使いやすい立地です。
棟の診断は参考値ながら危険（割高）、エリア全体も割高傾向が目立ちます。
構造・権利・管理の実態は未確認のため、重説や総会資料で必ず確かめましょう。
- 建物の構造や耐震性能を重要事項説明書で確認する
- 土地・建物の権利形態を登記簿で確認する
- 長期修繕計画と総会議事録を管理組合や売主に確認する
- サブリース契約の有無と条件を契約書で確認する
- 液状化リスクを自治体のハザードマップで確認する
- 現在の入居率や賃料をレントロール（部屋ごとの家賃一覧表）で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.38%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
この棟の家賃中央値（98,000円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 8.9% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／滝野川７－２６－６（この棟から約306m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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