スカイコート学芸大学壱番館
スカイコート学芸大学壱番館（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区中町1丁目25-8 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 学芸大学駅 徒歩18分 |
| 築年 | 2003-07（築23年） |
| 総戸数 | 47 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート学芸大学壱番館は、東京都目黒区中町にある2003年築・RC造5階建、総戸数47戸の投資用ワンルームマンションです。学芸大学駅から徒歩18分の立地にあり、宅建士の視点で建物や管理の状況、周辺の地価や取引事例といった事実データをもとに中立に解説します。
立地と交通
スカイコート学芸大学壱番館は、東急東横線の学芸大学駅から徒歩18分の場所にあります。駅までの距離は近いとは言えず、毎日歩く人にとっては時間がかかる点に注意が必要です。自転車やバスなど他の交通手段のデータは今回ありませんので、実際に現地を歩いて所要時間や道の勾配、街灯の有無などを確かめることをおすすめします。
この物件の所在地は商業地域・市街化区域にあり、近隣には地価公示の対象地点（中町１－１１－１４、棟から約196m）があります。この地点は第一種中高層住居専用地域で、物件自体の用途地域である商業地域とは指定が異なる点に留意してください。実際の規制は重要事項説明書で確認するのが確実です。
建物と管理
建物は2003年7月に竣工した築23年、地上5階建て、総戸数47戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、土地と建物を完全に所有できる形です。分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社が行っており、ブランドの「スカイコート」は日神不動産・日神グループが首都圏で展開する、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力とするブランドです。
RC造・所有権という組み合わせは資産性を考えるうえでの基本条件とされますが、築23年を過ぎており、今後の大規模修繕の時期や費用がどうなるかが気になるところです。総戸数47戸という規模での修繕積立金の集まりやすさも気になる点です。修繕の履行状況や積立金の残高は今回のデータにはないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.77%、平均提示価格は2450万円、家賃は93,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2026年4月27日です。診断が1件だけでは、この棟全体の傾向とは言えないため、あくまで一つの目安として受け止めてください。
目黒区全体では診断件数120件のうち、「危険（割高）」が74件で最も多く、「注意」が13件、「安全・割安」が33件でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は3464万円、家賃中央値は104,000円です。同じエリアでも判定は物件によって分かれており、「危険（割高）」が多いエリアでも、安全・割安と判定された物件もある点がわかります。判定だけでなく、利回りや価格の数字も合わせて見ることで、エリア全体の傾向をつかみやすくなります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から約196m先の地点（中町１－１１－１４）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり933,000円で、前年の815,000円から14.5%の変動率となっています。この地点は第一種中高層住居専用地域に指定され、建物を建てられる割合を示す建蔽率は60%、延べ面積の上限を示す容積率は200%、準防火地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの442件で、価格の中央値は3750万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は115万円、面積の中央値は32.5平方メートルです。例として2025年第4四半期の上目黒では、15平方メートルの1Kが1200万円・1400万円、30平方メートルの1LDKが5600万円で取引されています。これらはこの棟そのものの価格ではなく、周辺エリアの参考情報です。
ハザード情報では、この物件の周辺は洪水浸水想定区域には含まれておらず、地盤が安定したローム台地にあるため液状化はしにくいとされています。高潮については今回のデータに含まれていないため、気になる場合は自治体のハザードマップポータルサイトで確認することをおすすめします。
診断は1件のみで参考値のため、この棟の割高度は断定できません。
目黒区全体では危険（割高）判定が最多ですが、安全・割安の判定も33件あります。
価格だけでなく管理体制や取引事例も確かめて検討することが大切です。
- 総会議事録と長期修繕計画書で管理体制を確認する
- 学芸大学駅から徒歩18分の道のりを実際に歩いて確認する
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 家賃93,000円が今後も続くか賃貸の募集状況を確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格2450万円が妥当か確認する
- ハザードマップポータルで高潮や内水氾濫の情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.22ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.77%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.22ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 93,000円
この棟の家賃中央値（93,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 10.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中町１－１１－１４（この棟から約196m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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