ルーブル恵比寿サウスガーデン
ルーブル恵比寿サウスガーデン（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区三田2丁目9-2 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 目黒駅 徒歩10分 ／ 東急目黒線 目黒駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2000-06（築26年） |
| 総戸数 | 75戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都目黒区三田にある「ルーブル恵比寿サウスガーデン」は、山手線・東急目黒線目黒駅徒歩10分、築26年・7階建て75戸のワンルームマンションです。割高診断は1件のみで参考値、判定は危険（割高）でした。目黒区全体でも危険判定が最多で、地価公示は前年より上昇しています。
立地と交通
ルーブル恵比寿サウスガーデンは、東京都目黒区三田2丁目にあるワンルーム投資用マンションです。最寄りはJR山手線と東急目黒線が通る目黒駅で、どちらも徒歩10分の距離にあります。山手線は都心や渋谷・新宿方面へのアクセスがよく、東急目黒線は都営三田線とも相互直通しているため、単身者が通勤・通学先を選ぶ際の自由度が高いエリアです。
目黒駅周辺は商業施設や飲食店が充実しており、生活のしやすさは単身者にとって魅力の一つです。一方で、徒歩10分という距離は駅前の物件に比べるとやや歩く部類に入ります。実際の道のりには坂や踏切の有無など個別の事情もあるため、内見の際に自分の足で歩いて確認しておくと安心です。
建物と管理
この棟は2000年6月に竣工した、地上7階建て・総戸数75戸の鉄筋コンクリート（RC）造マンションです。2026年時点で築26年、権利形態は所有権です。分譲を手がけた(株)クリードは「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲し、首都圏の主要駅周辺に展開している会社です。
管理会社はTFDコミュニティです。築26年が経過していることを踏まえると、共用部の修繕履歴や今後の大規模修繕計画は購入検討にあたって重要な確認点になります。具体的な修繕の実施状況や修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、診断の件数が1件のみのため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2820万円、家賃は93,000円（1件）でした。最終診断日は2023年4月24日となっており、現在の市況とは時点がずれている可能性がある点にも注意が必要です。
エリア全体（目黒区）では診断の件数が119件あり、そのうち危険（割高）が74件、注意が13件、安全・割安が32件で、最多は危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3470万円、家賃中央値は104,000円です。棟とエリアの利回りはどちらも3.54%ですが、提示価格や家賃の水準、診断件数の規模は大きく異なるため、単純な比較は難しい状況です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から173m離れた三田２－１８－１０の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,470,000円で、前年の1,300,000円から13.1%上昇しています。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率150%、準防火地域に指定されています。
なお、物件所在地側の用途地域データでは第１種中高層住居専用地域（市街化区域）となっており、地価公示の地点とは用途地域の区分が異なります。実際にこの棟に適用される建築上の制限は、登記簿や都市計画図で個別に確認してください。
周辺の取引事例は648件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格の中央値は5400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は145万円、面積中央値は40平方メートルです。例として、上大崎の1K・20平方メートル（2004年築）が2025年第4四半期に2700万円、1LDK・60平方メートル（1974年築）が8700万円、1LDK・55平方メートル（1999年築）が8400万円で取引されています。間取りや面積が異なるため、単純にワンルームの価格と比べることはできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくい「ローム台地」とされています。これは国交省のデータに基づく目安であり、実際の浸水・地盤リスクは自治体が公開する最新のハザードマップで必ず確認してください。
棟の割高診断は1件のみで参考値、判定は危険（割高）です。目黒区全体でも危険（割高）が最多でした。
平均実質利回りは棟・エリアともに3.54%ですが、提示価格や家賃の水準は異なります。
築26年の管理状況や用途地域の差異は、書類で個別に確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 重要事項説明書で権利関係と構造を確認する
- 賃貸管理会社に現在の入居率と賃料を確認する
- 登記簿や都市計画図で用途地域・制限を確認する
- 自治体の最新ハザードマップで浸水・地盤リスクを確認する
- 診断件数が少ないため複数の算定根拠を照合する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.54%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 93,000円
この棟の家賃中央値（93,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 10.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／三田２－１８－１０（この棟から約173m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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