ルーブル中目黒弐番館
ルーブル中目黒弐番館（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区上目黒3丁目 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 中目黒駅 徒歩10分 ／ 東急東横線 祐天寺駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2004-09（築22年） |
| 総戸数 | 59戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社TFD不動産 |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル中目黒弐番館は、東京都目黒区上目黒3丁目にある2004年竣工・総戸数59戸のワンルームマンションです。中目黒駅・祐天寺駅から徒歩10分で、割高診断の件数は1件のみのため参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。分譲会社は株式会社TFD不動産です。
立地と交通
ルーブル中目黒弐番館は、東京都目黒区上目黒3丁目にある投資用のワンルームマンションです。最寄り駅は東急東横線の中目黒駅と祐天寺駅で、どちらからも徒歩10分です。2つの駅を使い分けられる点は、通勤や外出のときに選択肢が増えるという意味で生活のしやすさにつながります。中目黒駅周辺は商業施設も多いエリアとして知られています。
物件から33メートルの地点にある地価公示(国が毎年示す土地の値段の目安)では、用途地域が第一種低層住居専用地域で、建物の高さや大きさが制限された住宅街だとわかります。建蔽率(土地に対する建物の面積の割合)は60%、容積率(延べ面積の割合)は150%です。実際の街並みは現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2004年9月に竣工した、地上5階建て・総戸数59戸のRC造(鉄筋とコンクリートで組み立てられた構造)のマンションです。築22年で、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社TFD不動産、管理会社は株式会社TFDコミュニティです。ブランド名の「ルーブル」は、クリードという会社が都市型のワンルームマンションを企画・分譲し、首都圏の主要駅周辺に展開しているシリーズです。
修繕の履歴や管理費、修繕積立金の金額は今回のデータに含まれていません。建物を長く維持できるかどうかに関わる情報なので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件しかないため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2950万円、家賃中央値は92,600円でした（家賃のサンプルも1件）。最終診断日は2023年5月22日で、現在の市場とは時間差がある点にも注意が必要です。
目黒区全体では診断件数が119件あり、「危険（割高）」が74件、「注意」が13件、「安全・割安」が32件でした。平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3470万円、家賃中央値は104,000円です。
エリア全体でも割高判定が多数派ですが、安全・割安の判定も一定数あります。この棟の数字はエリア平均より利回りが低く、家賃も低めです。一つの棟の診断結果だけで判断せず、エリア全体の傾向も合わせて見ることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示の地点（上目黒３－２４－１０、棟から33メートル）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,360,000円で、前年の1,180,000円から15.3%上がりました。地価が上がったという事実は確認できますが、これが今後も続くとは言えません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで732件あり、価格の中央値は4600万円、単価の中央値は1平方メートルあたり132.5万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として青葉台地区の3件があり、7400万円(35㎡・1LDK・1998年築)、5000万円(40㎡・1R・1974年築)、1500万円(25㎡・1R・1963年築)でした。面積や築年によって価格が大きく変わることがわかります。
ハザード（水害や土砂災害などの危険性）に関する情報は今回のデータに含まれていません。目黒区が公開しているハザードマップで、浸水や土砂災害の想定区域に入っていないかを確認してください。
診断は1件で参考値ですが、判定は危険（割高）で、エリア平均より利回りが低めです。
地価公示は前年より15.3%上昇していますが、今後も上がるとは言えません。
修繕計画やハザード情報は今回のデータに無いため、管理組合や区のマップで確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の変動予定を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係の詳細を確認する
- 目黒区のハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- 直近の賃貸成約事例で実際の家賃水準を確認する
- 複数の取引事例と比較して提示価格が妥当か確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.7点27件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.38%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.17ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 92,600円
この棟の家賃中央値（92,600円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 11% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／上目黒３－２４－１０（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- シティハウス中目黒ステーションコート目黒区
- パレステュディオ渋谷WEST目黒区
- クロスエアタワー目黒区
- ダイアパレス目黒本町目黒区
- エクセリア都立大目黒区
- プレール・ドゥーク中目黒目黒区
