パレステュディオ南麻布
パレステュディオ南麻布（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区南麻布1丁目5番地30号 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 麻布十番駅 徒歩6分 ／ 都営大江戸線 麻布十番駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2006-04（築20年） |
| 総戸数 | 104戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パレステュディオ南麻布は東京都港区南麻布にある12階建て104戸のワンルーム系マンションです。麻布十番駅から徒歩6分、2006年築のRC造物件です。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、港区全体も同様の傾向です。地価や取引事例、ハザード情報もあわせて中立に解説します。
立地と交通
パレステュディオ南麻布は、東京都港区南麻布1丁目にあるマンションです。最寄りは東京メトロ南北線と都営大江戸線の麻布十番駅で、どちらも徒歩6分の距離にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって乗り換えを選べる点は便利です。
建物がある場所の用途地域は準工業地域で、住宅地としても使われる区域です。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は60%、容積率（敷地に対する建物全体の床面積の割合）は400%です。また防火地域（火が燃え広がりにくいよう建物の構造に決まりがある地域）にも指定されています。
建物と管理
この物件は2006年4月に完成した、12階建て104戸のマンションです。築年数は20年で、構造は鉄筋コンクリート造（RC造）、権利は所有権です。所有権なので、土地と建物のどちらも自分のものとして持てる形になります。
管理会社は株式会社クレアスコミュニティーです。分譲したときの会社名やブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理組合の運営状況や修繕の計画も分からないため、総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.31%、平均提示価格は3250万円でした。家賃は102,000円が1件分かっており、これも参考値です。最終診断日は2023年10月22日のため、最新の価格や家賃は仲介会社や管理会社に確認してください。
エリア全体（東京都港区）では診断件数が231件あり、「危険（割高）」が174件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件でした。エリアの多い判定も「危険（割高）」で、平均実質利回り3.33%、平均提示価格4198万円、家賃中央値115,700円です。この棟の利回り3.31%はエリア平均3.33%と近い水準ですが、診断件数が少ないため、個別の価格判断は別途行う必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から29m地点（南麻布1-5-11）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり4,760,000円で、前年の4,070,000円から17%上昇しています。この地点は準工業地域の住宅地で、建蔽率60%、容積率400%、防火地域です。地価の動きは周辺エリアの需要を示す一つの材料ですが、個別の物件価格と必ずしも同じ動きをするとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1130件あり、価格の中央値は4800万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は152万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として、2025年第4四半期には南麻布で1DK・30平方メートル・築2003年の物件が6000万円、1LDK・40平方メートル・築2011年の物件が11000万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地（かつて水辺だった低い土地）とされています。これらは災害時の可能性を示す参考情報であり、実際の被害の有無を決めるものではありません。購入前には区のハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟に評点4.3（件数20件）という評価が付いています。評価の具体的な内容（良い点や気になる点）は今回のデータには含まれていないため、評価の背景を知りたい場合はサイト本体で確認してください。件数が20件とそれほど多くないため、評点だけで住みやすさを判断しない方がよいでしょう。
診断件数は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」、港区全体も同じ傾向です。
地価公示は前年比17%上昇していますが、個別物件の価格とは別に取引事例での確認が必要です。
洪水・液状化のリスク情報があるため、区のハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 最新の家賃や売買価格を仲介会社に確認する
- 区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例を複数比較して価格感をつかむ
- 分譲会社やブランド名を登記簿などで確認する
- 口コミの具体的な内容をサイト本体で確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません（価格の妥当性は別の話のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点20件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.02ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 102,000円
この棟の家賃中央値（102,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 11.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南麻布１－５－１１（この棟から約29m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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