コンシェリア麻布十番
コンシェリア麻布十番（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築4年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区南麻布2-6-22 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 麻布十番駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2022-07（築4年） |
| 総戸数 | 33戸 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | RC造 |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア麻布十番は東京都港区南麻布、麻布十番駅（東京メトロ南北線）徒歩6分に立つ投資用ワンルームマンションです。2022年7月竣工、総戸数33戸、RC造13階建て。宅建士の視点で立地・建物・価格を中立に解説します。
立地と交通
コンシェリア麻布十番は、東京都港区南麻布2-6-22に位置します。最寄りは東京メトロ南北線の麻布十番駅で、徒歩6分です。麻布十番駅からは都心各方面へのアクセスがあり、単身者向けの賃貸需要が想定されやすい駅距離と言えます。
この物件の所在地は用途地域で商業地域（市街化区域）に指定されています。商業地域は住宅だけでなく店舗やオフィスも建てやすい地域で、周辺に飲食店や商業施設が集まりやすい特徴があります。生活の便利さと、商業施設特有の音や人の流れの両方を現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2022年7月に竣工した、築4年のRC造（鉄筋コンクリート造）地上13階建てで、総戸数は33戸です。権利形態は所有権です。分譲はクレアスライフ(株)、管理は株式会社クレアスコミュニティーが担っています。「コンシェリア」は同社が都心駅近エリアで展開する投資用ワンルームのブランドで、立地選定と入居率の安定性を特徴としています。
管理組合の運営状況や修繕の積立状況は今回のデータに含まれていません。実際の管理の質を知るには、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に対する割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回りは3%、平均の提示価格は4570万円、家賃の中央値は127,500円（家賃サンプル2件）でした。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
参考までに、エリア全体（東京都港区）の診断は231件あり、最も多い判定はやはり「危険（割高）」で174件、次いで「安全・割安」が38件、「注意」が18件、「判定不能」が1件でした。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の家賃中央値はエリアより高めですが、診断件数が少ないため、エリア平均との比較も参考情報の一つとして見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、本物件から153m離れた三田２－２－２０地点（令和8年1月1日時点）の価格は1m2あたり2,380,000円で、前年の2,070,000円から15%上昇しています。この地点は第一種中高層住居専用地域の住宅地で、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。地価公示は国が毎年公表する土地の目安価格で、周辺の土地の値動きを知る手がかりになります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期で1047件あり、価格の中央値は4700万円、1m2あたりの単価中央値は146.7万円、面積の中央値は35m2です。例えば2025年第4四半期には、元麻布で価格1億円・50m2・1LDK（築1983年）、南麻布で6000万円・30m2・1DK（築2003年）の取引がありました。
ハザードマップでは、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地（かつて湿地だった低い土地）とされています。浸水想定や液状化のリスクは地域全体の傾向であり、建物自体の対策（止水板や非常用電源の有無など）は今回のデータにないため、管理会社や販売会社に確認してください。
コンシェリア麻布十番は駅近ですが、診断は参考値で2件とも「危険（割高）」でした。
港区全体でも「危険（割高）」が最多で、価格面は慎重な検討が必要です。
地価は上昇傾向ですが浸水・液状化リスクもあり、両面を確認してから判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 賃貸借契約書で家賃や入居者の状況を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や設備を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化のリスクを確認する
- 周辺の賃貸相場や空室率を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性は別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.33ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.33ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 127,500円
- 127,500円
この棟の家賃中央値（127,500円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 10.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／三田２－２－２０（この棟から約153m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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