コンシェリア南青山
コンシェリア南青山（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区南青山6-7-12 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 表参道駅 徒歩1分 ／ 東京メトロ半蔵門線 表参道駅 徒歩1分 |
| 築年 | 2013-03（築13年） |
| 総戸数 | 42戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア南青山は、東京都港区南青山6-7-12にあり、表参道駅から徒歩1分という駅近の立地が特徴のワンルームマンションです。2013年築・42戸で、港区全体では割高判定が多く、この棟の診断は参考値1件のみです。価格の妥当性は別途確認が必要です。
立地と交通
コンシェリア南青山は、東京都港区南青山6-7-12に立地し、東京メトロ千代田線と半蔵門線が通る表参道駅から徒歩1分という駅近の物件です。2つの地下鉄路線を徒歩1分で利用できる点は、通勤や都心への移動を考える人にとって数字で確認できる明確な強みといえます。
この住所は用途地域が商業地域、区域区分は市街化区域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスも建てやすい地域という意味で、住宅専用地域に比べてにぎやかな環境になりやすい点は、住む前に知っておくとよいでしょう。
建物と管理
この建物は2013年3月に竣工し、築13年を迎えるRC造（鉄筋コンクリートでできた構造という意味です）の12階建てで、総戸数は42戸です。権利形態は所有権で、分譲は株式会社クレアスライフ、管理は株式会社クレアスコミュニティーが担当しています。
分譲会社は「コンシェリア」というブランドで都心駅近のワンルームマンションを多く手がけており、立地選定と入居率の安定性を特徴として打ち出しています。ただし実際の修繕計画や管理の実施状況は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件しかなく、診断の件数が少ないため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.2%、平均提示価格は3600万円、家賃中央値は112,000円（家賃サンプル数1件）でした。最終診断日は2023年11月25日です。
一方、港区全体では診断の件数が231件あり、判定の内訳は危険（割高）174件、注意18件、安全・割安38件、判定不能1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の数字は港区全体の傾向から大きく外れてはいませんが、サンプルが1件のため、この棟単独の価格が妥当かどうかはこれだけでは判断できません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から179メートル以内にある地価公示地点（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり3,570,000円で、前年の3,100,000円から15.2%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに667件あり、価格中央値は5500万円、単価中央値は1平方メートルあたり146.7万円、面積中央値は40平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、南青山で35平方メートルの1R（1971年築）が5,700万円、神宮前で75平方メートルの1LDK（2000年築）が18,000万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮に関する情報は今回のデータに無いため、港区が公開するハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には8件の評価があり、評点は3.1でした。良い点としては、表参道まで徒歩圏で南青山7丁目バス停が目の前にあること、港区らしい治安の良さ、オートロックでおしゃれな外観、バストイレ別で部屋から東京タワーが見えること、骨董通りのブランド店やカフェが近いことなどが挙げられています。
気になる点として挙げられた内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や管理の評価は住む人によって異なるため、内見や管理組合の資料で自分の目で確認することをおすすめします。
表参道駅徒歩1分の立地は強みですが、港区全体は割高判定が多い傾向です。
この棟の診断は参考値1件のみで、価格の妥当性はこれだけでは判断できません。
管理状態や周辺取引事例を自分で確認し、総合的に判断することが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 重要事項説明書で構造や耐震性能の詳細を確認する
- 現在の賃料や入居状況を最新の募集情報で確認する
- 港区のハザードマップで高潮など未確認の項目を確認する
- 周辺の類似取引事例と比較し提示価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.1点8件
- 表参道まで徒歩圏・南青山7丁目バス停が目の前で交通アクセスが良い
- 港区ならではの高い治安と安心感
- オートロックで外観もおしゃれ・自慢できるマンション
- バストイレ別・設備が清潔で部屋から東京タワーが望める
- 骨董通りのハイブランドやカフェなど最先端スポットが近い
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.2%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 112,000円
この棟の家賃中央値（112,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 3.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西麻布４－１８－１６（この棟から約179m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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