コンシェリア南青山
コンシェリア南青山（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区南青山6-7-12 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 表参道駅 徒歩1分 ／ 東京メトロ半蔵門線 表参道駅 徒歩1分 |
| 築年 | 2013-03（築13年） |
| 総戸数 | 42戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア南青山は、東京都港区南青山にある築13年・42戸のワンルームマンションです。表参道駅徒歩1分という駅近立地で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。周辺の地価・取引データや口コミも含めて宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
コンシェリア南青山は、東京都港区南青山6-7-12に位置するワンルームマンションです。最寄り駅は東京メトロ千代田線と半蔵門線が乗り入れる表参道駅で、徒歩1分という駅近の立地にあります。複数の地下鉄路線が使えるため、通勤や外出の移動のしやすさは大きな特徴です。
用途地域は商業地域で、市街化区域に指定されています。周辺は店舗やオフィスが混在する都心らしいエリアで、南青山や表参道という地名からもファッションや飲食の店が多いことがうかがえます。ただし街の雰囲気や治安を数値で示すデータは今回の資料にはなく、実際に足を運んで確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2013年3月に竣工した、12階建・総戸数42戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。築年数は13年で、権利形態は所有権です。分譲は株式会社クレアスライフ、管理は株式会社クレアスコミュニティーが行っています。
このマンションは「コンシェリア」というブランドの1棟です。分譲会社のクレアスライフは、都心の駅近エリアに投資用ワンルームを供給してきたデベロッパー（不動産の開発会社）で、立地選びと入居率の安定を重視していると案内されています。ただし、この棟自体の入居率や空室状況を示す事実データは、今回の資料には含まれていません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が3件に満たないため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.2%、平均提示価格は3600万円、家賃中央値は112,000円でした。最終診断日は2023年11月25日で、時点がやや古い点にも注意が必要です。
参考として、港区全体では230件の診断が行われ、最も多い判定はやはり「危険（割高）」（173件）でした。港区全体の平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円です。この棟とエリア全体の利回り差を示す数値は今回のデータには含まれておらず、分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から179m離れた西麻布の地価公示地点では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり3,570,000円で、前年の3,100,000円から15.2%上昇しています。用途地域は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに667件あり、価格中央値は5500万円、面積中央値は40平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、南青山の1R・35平方メートルが5700万円、神宮前の1LDK・75平方メートルが18000万円で取引されています。面積や間取りによって価格差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」と示されています。高潮に関するデータは今回の資料には含まれておらず、分かりません。ハザード情報は目安であり、購入前には自治体のハザードマップなど最新情報の確認をおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには8件の口コミが投稿されており、評点は3.1です。良い点としては、表参道駅まで徒歩圏で南青山7丁目バス停も目の前にあること、港区らしい治安の良さ、オートロックでおしゃれな外観、バス・トイレ別で部屋から東京タワーが見えること、骨董通りのハイブランド店やカフェが近いことなどが挙げられています。
一方で、気になる点として投稿された内容は今回のデータには見当たりませんでした。口コミは8件と件数が少なく、投稿者の感じ方に偏りがある可能性もあるため、良い点だけで判断せず、実際に内見や周辺散策で確認することをおすすめします。
港区の診断は1件のみの参考値で「危険（割高）」、断定は避けたい。
表参道駅徒歩1分の駅近ですが、地価上昇や利回り3.2%は要確認。
口コミは8件・評点3.1と少数で、良い点中心の意見にとどまる。
- 表参道駅からの徒歩ルートと所要時間を自分の足で確認する
- 管理会社の管理実績や修繕計画の内容を確認する
- 割高診断は1件のみの参考値であることを理解する
- 家賃112,000円が今も続いているか最新相場を確認する
- 地価公示の変動率15.2%が今後も続くとは限らないと理解する
- 口コミは8件・評点3.1と少数であることを踏まえる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.1点8件
- 表参道まで徒歩圏・南青山7丁目バス停が目の前で交通アクセスが良い
- 港区ならではの高い治安と安心感
- オートロックで外観もおしゃれ・自慢できるマンション
- バストイレ別・設備が清潔で部屋から東京タワーが望める
- 骨董通りのハイブランドやカフェなど最先端スポットが近い
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.2%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 112,000円
この棟の家賃中央値（112,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 3.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西麻布４－１８－１６（この棟から約179m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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