コンシェリア浜松町
コンシェリア浜松町（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区浜松町1丁目15-9 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 大門駅 徒歩2分 ／ JR山手線 浜松町駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2017-03（築9年） |
| 総戸数 | 65戸 |
| 階数 | 地上15階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア浜松町は東京都港区浜松町にある投資用ワンルームマンションです。都営大江戸線大門駅から徒歩2分、JR浜松町駅から徒歩3分で、2017年竣工・65戸のRC造です。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、地価は上昇中。良い点と気になる点を宅建士目線で整理します。
立地と交通
コンシェリア浜松町は、都営大江戸線大門駅から徒歩2分、JR山手線浜松町駅から徒歩3分という立地にあります。大江戸線は都心を環状に結ぶ路線で、山手線は東京駅まで数駅という位置づけです。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先を選びやすい点が特徴です。
このエリアは商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率600%、防火地域です。容積率が高いため、オフィスビルや商業施設が建ち並ぶ街並みであることが分かります。用途地域の情報は将来の周辺開発にも関わるため、港区都市計画図で合わせて確認しておくとよいでしょう。
建物と管理
コンシェリア浜松町は2017年3月竣工、地上15階建・総戸数65戸の鉄筋コンクリート造マンションです。権利形態は所有権で、分譲はクレアスライフ、管理はクレアスコミュニティーが担当しています。築9年と比較的新しく、設備の劣化がまだ少ない時期といえます。
管理組合の運営状況や修繕積立金の推移、長期修繕計画の内容は今回のデータには含まれていません。購入を検討する場合は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。口コミでは管理状態について良い評価も見られますが、実際の管理体制は書類で確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.13%、平均提示価格は4900万円でした。家賃は145,000円（家賃サンプル数1）が使われています。件数が少ないため、この結果だけで物件全体の価格水準を断定することはできません。
エリア全体（東京都港区）の診断件数は231件で、内訳は危険（割高）174件・注意18件・安全・割安38件・判定不能1件です。エリアの多い判定も「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円でした。棟の診断は参考値のため、エリア全体の傾向と合わせて見る程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から116m地点（浜松町1-12-10）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,510,000円で、前年の2,150,000円から16.7%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率600%、防火地域です。地価の上昇は周辺エリア全体の傾向であり、この物件自体の価値が同じ割合で変わるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの562件で、価格の中央値は4200万円、1平方メートルあたりの単価中央値は160万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の浜松町地区では1LDK・35平方メートルが9000万円、芝大門地区では1K・20平方メートル（1979年築）が2100万円で取引されています。間取りや築年によって価格差が大きいため、個別の比較が欠かせません。
国交省のハザードデータでは、この地点は洪水浸水想定0.5〜3m、高潮1m以上3m未満、液状化しやすい干拓地とされています。地盤や浸水リスクは建物の構造や管理による対策状況によっても変わるため、区のハザードマップと重要事項説明書の双方で確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューの口コミ（評点3.7、24件）では、オフィス街でコンビニや飲食店が多く、東京駅まで3駅というアクセスの良さが評価されています。また東京タワーが近く景色が良いこと、増上寺など歴史的建造物が徒歩圏にあることも良い点として挙げられています。
室内設備の新しさや、マンション内が常に清潔に保たれ管理状態が良好であること、徒歩5分以内にスーパーが2件あり買い物が便利な点も良い点として挙げられています。一方で気になる点についての投稿は見当たりませんでした。実際の住み心地や使用感は個人差があるため、内見や管理組合への質問で確かめることをおすすめします。
大門駅徒歩2分・浜松町駅徒歩3分の好立地ですが、診断は参考値で「危険（割高）」です。
地価は1年で16.7%上昇した一方、液状化しやすい干拓地のためハザード確認が欠かせません。
管理状態は口コミで良好ですが、総会議事録など書類で実際の体制を確かめたいところです。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 洪水浸水想定と液状化のハザードマップを区に確認する
- 管理会社に現在の入居率と家賃実績を確認する
- 周辺の取引事例と比較し価格の妥当性を確認する
- 割高診断の件数が少ない点を踏まえ複数の情報で判断する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点24件
- オフィス街でコンビニ・飲食店が多く東京駅まで3駅のアクセスが便利
- 東京タワーが近く綺麗な景色が楽しめ増上寺など歴史的建造物も徒歩圏
- マンション内は常に清潔に保たれており管理状態が良好
- 築浅で室内設備が新しく快適な居住環境
- 徒歩5分以内にスーパーが2件あり日常の買い物が便利
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.13%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 145,000円
この棟の家賃中央値（145,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 25.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／浜松町１－１２－１０（この棟から約116m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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