コンシェリア虎ノ門
コンシェリア虎ノ門（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区虎ノ門1丁目11-9 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ銀座線 虎ノ門駅 徒歩1分 ／ 都営三田線 内幸町駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2015-05（築11年） |
| 総戸数 | 79戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | クレアスライフ |
| 建物管理会社 | クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア虎ノ門は、東京都港区虎ノ門にある2015年5月竣工・地上14階建て79戸のワンルームマンションです。虎ノ門駅徒歩1分の駅近立地ですが、割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」の判定で、価格の妥当性は自分でも確認したい物件です。
立地と交通
コンシェリア虎ノ門は、東京メトロ銀座線虎ノ門駅から徒歩1分、都営三田線内幸町駅からも徒歩7分という、都心でも屈指の駅近立地にあります。所在地は東京都港区虎ノ門1丁目11-9で、用途地域は商業地域です。オフィス街に近く、通勤や出張時の移動がしやすい場所と言えます。
マンションレビューに寄せられた口コミでは、銀座線や日比谷線、千代田線、丸の内線、JR山手線など複数路線が10分圏内にあり、赤坂・虎ノ門・六本木勤務なら職住近接が実現できる好立地だという声が挙がっています。ただし口コミは23件・評点3.5という限られた情報なので、実際の生活動線は現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2015年5月に竣工した鉄筋コンクリート造の地上14階建てで、総戸数は79戸、権利形態は所有権です。分譲はクレアスライフ、管理はクレアスコミュニティーが担当しており、「コンシェリア」ブランドは都心駅近の立地選定にこだわる投資用ワンルームシリーズとして展開されています。
口コミでは、エレベーターが非接触キー式で2段階のセキュリティになっている点や、上下・隣室の音がほとんど聞こえない高い防音性が評価されています。一方で、長期修繕計画や修繕積立金の状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や重要事項説明書で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値です。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均実質利回りは2.68%、平均提示価格は5575万円でした。家賃は2件のサンプルで135,000円〜136,000円、中央値は135,500円です（最終診断日2024年7月19日）。
同じ港区全体では230件の診断があり、「危険（割高）」が173件と多数派で、平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円でした。この棟の平均利回りはエリア平均より低く、提示価格はエリア平均より高い傾向が見えますが、診断件数が2件と少ないため、現在の売り出し価格や家賃で個別に再計算して確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から82メートル地点の地価公示（虎ノ門１－１６－８、令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり6,910,000円で、前年の6,010,000円から15%上昇しています。用途地域は商業地域で建蔽率80%・容積率700%、防火地域に指定されており、周辺は高い建物が建てやすいエリアであることが分かります。
国交省の取引事例データ（2024年第1四半期〜2025年第4四半期、417件）では、価格中央値は4400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は156万円、面積中央値は30平方メートルでした。例えば西新橋の1K・20平方メートル（2004年築）は3400万円、虎ノ門の1K・25平方メートル（2015年築）は5700万円で取引されています。この棟の参考価格5575万円と比べ、面積や築年の違いを踏まえて自分でも比較してみてください。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5メートル未満、地形は干拓地で液状化しやすいとされています。購入前には自治体のハザードマップや地盤調査報告書もあわせて確認しておくと安心です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには23件の口コミが寄せられ、評点は3.5です。良い点として、セブン-イレブンやファミリーマート、ローソンなど複数のコンビニが徒歩圏に充実している点が挙げられています。立地・建物性能への評価はおおむね高い一方、気になる点として書かれた口コミは今回のデータには載っていません。実際の住み心地は内覧や管理会社への聞き取りで確かめることをおすすめします。
虎ノ門駅徒歩1分の好立地ですが、割高診断は参考値ながら2件とも危険（割高）の判定でした。
エリア平均より利回りが低く提示価格が高い傾向で、価格の妥当性は自分でも確認したいところです。
管理体制や修繕計画など未確認の情報も多いため、重要事項説明書と議事録で必ず確かめてください。
- 重要事項説明書で管理費・修繕積立金の金額を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金残高を管理組合議事録で確認する
- 登記簿で所有権・抵当権の有無を確認する
- 現在の家賃と空室状況を賃貸借契約書で確認する
- 液状化リスクを地盤調査報告書や自治体ハザードマップで確認する
- 売出価格を周辺の取引事例と比較し割高感を自分で検証する
- これらが揃っても価格が妥当とは限らないため、買ってよいという意味ではありません
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点23件
- 銀座線・日比谷線・千代田線・丸の内線・JR山手線など複数路線が10分圏内
- 赤坂・虎ノ門・六本木勤務なら職住近接が実現する好立地
- エレベーター非接触キー式の2段階セキュリティで防犯性が高い
- 上下・隣室の音がほとんど聞こえない高い防音性
- セブン・ファミマ・ローソンなど多種のコンビニが徒歩圏に充実
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.65ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.68%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.65ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 136,000円
- 135,000円
この棟の家賃中央値（135,500円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 17.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／虎ノ門１－１６－８（この棟から約82m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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