コンシェリア虎ノ門
コンシェリア虎ノ門（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区虎ノ門1丁目11-9 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ銀座線 虎ノ門駅 徒歩1分 ／ 都営三田線 内幸町駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2015-05（築11年） |
| 総戸数 | 79戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | クレアスライフ |
| 建物管理会社 | クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア虎ノ門は、東京都港区虎ノ門1丁目にある地上14階建て・79戸の投資用マンションです。東京メトロ銀座線虎ノ門駅から徒歩1分の駅近立地が特徴です。宅建士の視点で、価格や周辺データをもとに良い点と気になる点をまとめました。
立地と交通
コンシェリア虎ノ門は、東京都港区虎ノ門1丁目11-9に位置しています。最寄りは東京メトロ銀座線の虎ノ門駅で、徒歩1分という近さです。都営三田線の内幸町駅も徒歩7分の距離にあり、複数の路線を使い分けられる立地です。
物件があるエリアは、オフィスビルが多く建ち並ぶ商業地域です。用途地域とは、その土地でどんな建物を建てられるかを定めたルールのことです。商業地域は容積率が高く、高層ビルが建ちやすい地域とされています。
建物と管理
建物は2015年5月に竣工した、鉄筋コンクリート造の地上14階建てです。総戸数は79戸で、築年数は11年です。権利形態は所有権で、土地・建物ともに買主の所有物となります。
分譲会社はクレアスライフ、管理会社はクレアスコミュニティーです。クレアスライフは「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲しており、立地選定と入居率の安定性を訴求しているデベロッパーです。ただし、実際の入居率や修繕履歴などの詳しいデータは今回取得できていません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」という判定でした。平均実質利回りは2.68%、平均提示価格は5575万円です。家賃のサンプルは2件で、135,000円と136,000円、中央値は135,500円でした。
同じ港区エリア全体では、診断件数230件のうち危険（割高）が173件、注意が18件、安全・割安が38件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円です。この棟の利回りはエリア平均より低く、提示価格は高めの水準にありますが、棟のデータは2件のみなので断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から82m離れた虎ノ門１－１６－８の地点は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり6,910,000円です。前年の6,010,000円から15%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率700%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は417件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格の中央値は4400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は156万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば西新橋の1K・20平方メートルは3400万円、虎ノ門の1K・25平方メートル（2015年築）は5700万円という取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、液状化は「液状化しやすい」、地形は干拓地とされています。高潮についてのデータは取得できていません。干拓地とは、海や川を埋め立てて造られた土地のことです。液状化のリスクは、購入前に自治体のハザードマップなどで確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでの評点は3.5、件数は23件です。良い点としては、銀座線・日比谷線・千代田線・丸ノ内線・JR山手線など複数路線が10分圏内にあることや、赤坂・虎ノ門・六本木勤務なら職住近接が実現する好立地であることが挙げられています。
そのほか、エレベーターが非接触キー式で2段階のセキュリティになっている点や、上下・隣室の音がほとんど聞こえない防音性の高さ、セブンイレブン・ファミリーマート・ローソンなど複数のコンビニが徒歩圏にある点も良い点として挙がっています。気になる点についての投稿は見つかりませんでした。
虎ノ門駅徒歩1分の好立地だが、割高診断は参考値ながら「危険」が多いです。
実質利回り2.68%はエリア平均3.33%より低く、価格は高め傾向です。
液状化しやすい地形のため、購入前にハザードマップの確認が必要です。
- 家賃の診断は2件のみで参考値であることを理解する
- 実質利回り2.68%が投資目的に合うか確認する
- 液状化しやすい地域である点をハザードマップで確認する
- 洪水浸水想定0.5m未満だが最新情報も確認する
- 管理会社クレアスコミュニティーの管理内容を確認する
- 地価が前年比15%上昇している背景を確認する
- 周辺取引事例と比較して価格の妥当性を検討する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で中立的に検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 クレアスライフは都心特化の投資用マンションデベロッパーです。事業の源流は1984年設立の菱和ライフクリエイトにさかのぼり、「菱和パレス」「パレステュディオ」などのブランドを展開後、現在の株式会社クレアスライフ（公式会社概要では設立2007年8月）としてコンシェリアシリーズを主力に都心物件を供給しています。業界内では「投資用ワンルームマンション業界の大手のひとつ」と称される、歴史と知名度を持つ会社です（会社概要は2026年8月31日に公式サイトで確認）。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点23件
- 銀座線・日比谷線・千代田線・丸の内線・JR山手線など複数路線が10分圏内
- 赤坂・虎ノ門・六本木勤務なら職住近接が実現する好立地
- エレベーター非接触キー式の2段階セキュリティで防犯性が高い
- 上下・隣室の音がほとんど聞こえない高い防音性
- セブン・ファミマ・ローソンなど多種のコンビニが徒歩圏に充実
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.65ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.68%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.65ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 136,000円
- 135,000円
この棟の家賃中央値（135,500円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,900円）より 16.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／虎ノ門１－１６－８（この棟から約82m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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