パレステュディオ三田
パレステュディオ三田（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝4丁目6番13号 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 三田駅 徒歩3分 ／ 山手線 田町駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2004-01（築22年） |
| 総戸数 | 100 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造) |
| 分譲会社 | 株式会社菱和ライフクリエイト |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パレステュディオ三田は東京都港区芝4丁目にある2004年竣工・14階建100戸のワンルーム投資用マンションです。都営三田線三田駅徒歩3分の立地を中心に、宅建士の視点で管理や相場を中立に解説します。
立地と交通
パレステュディオ三田は、東京都港区芝4丁目にあるワンルーム投資用マンションです。都営三田線の三田駅まで徒歩3分と近く、雨の日でも通勤や通学がしやすい立地です。さらにJR山手線の田町駅も徒歩7分の距離にあり、二つの路線を使い分けられる点は賃貸募集の際の強みになりやすいポイントです。
所在地の用途地域は商業地域で、周辺にはオフィスビルや店舗、マンションが混在する港区芝の街並みが広がっています。駅前の便利さや買い物のしやすさは魅力ですが、商業地域特有の人通りや夜間の音、日照の状況については公表データだけでは分からないため、実際に現地を歩いて自分の目で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2004年1月に竣工したSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造の14階建で、総戸数は100戸です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有する形になります。分譲は株式会社菱和ライフクリエイト、管理は株式会社クレアスコミュニティーが担当しており、築年数は22年で、都心のワンルームとしては中堅の築年数にあたります。
一方で、長期修繕計画の内容や修繕積立金の積み立て状況、過去の大規模修繕の実施履歴、管理組合の運営実態については、今回のデータには含まれていません。これらは建物の資産価値を左右する重要な情報なので、購入を検討する場合は管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてから判断してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか登録されておらず、件数が少ないため参考値として見てください。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件とちょうど分かれており、どちらか一方に偏った傾向とは言えません。平均実質利回りは3.25%、平均提示価格は3100万円で、家賃は最小81,000円から最大111,000円の範囲にあり、中央値は96,000円でした（家賃サンプルは2件）。最終診断日は2024年9月9日です。
比較の目安として、エリア全体である東京都港区の診断件数は230件あり、こちらも多い判定は同じ「危険（割高）」でした。内訳は危険173件、注意18件、安全・割安38件、判定不能1件です。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円となっており、この棟の数字と並べて見ることで、相場の大まかな位置づけをつかむ手がかりになります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から394m離れた芝２丁目４０１番１の地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり4,790,000円でした。前年の4,080,000円と比べると17.4%の上昇です。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%の防火地域に指定されており、比較的高い建物を建てやすい地域であることが分かります。
周辺の取引事例は654件（2024年第1四半期から2025年第4四半期まで）記録されており、価格の中央値は4000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は150万円、面積の中央値は25平方メートルでした。具体例として、2004年築・20平方メートルの1Kが3100万円、2006年築・50平方メートルの1LDKが13000万円、2018年築・20平方メートルの物件が3600万円で取引されています。
ハザードマップでは、洪水による浸水想定は0.5m未満、高潮による浸水想定は0.3m未満とされており、水害の面では比較的リスクが低い表示です。ただし地形は干拓地で、液状化しやすい地盤に分類されています。地盤や浸水リスクの詳細は公表データだけでは判断しきれないため、購入前にハザードマップと自治体の防災情報で改めて確認してください。
三田駅徒歩3分・田町駅徒歩7分で交通は便利ですが、商業地域特有の環境は現地確認が必要です。
割高診断は棟2件・エリア230件とも『危険（割高）』が多数派で、棟の数字は参考値にとどまります。
地価は1年で17.4%上昇し取引も活発ですが、液状化しやすい地盤という点も踏まえて判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理体制を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確かめる
- 家賃相場は複数件の実例で確認し2件の参考値に頼らない
- ハザードマップで液状化・浸水リスクを自治体に確認する
- 周辺取引654件の内訳を見て価格の妥当性を検討する
- 分譲会社・管理会社の実績や評判を自分でも調べる
- これらが揃っても買ってよいとは限りません。価格の妥当性は別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.8点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-16確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.25%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 111,000円
- 81,000円
この棟の家賃中央値（96,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 17% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝２丁目４０１番１（この棟から約394m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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