セジョリ西麻布
セジョリ西麻布（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区西麻布四丁目19番10号 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩11分 ／ 東京メトロ銀座線 表参道駅 徒歩16分 |
| 築年 | 2012-01（築14年） |
| 総戸数 | 23戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | Jコミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
港区西麻布に立つ投資用ワンルーム「セジョリ西麻布」を宅建士目線で解説します。広尾駅徒歩11分、2012年築12階建23戸のRC造マンションで、割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」でした。地価公示や周辺の取引事例、ハザード情報も合わせて確認しましょう。
立地と交通
セジョリ西麻布は東京都港区西麻布四丁目19番10号に立つワンルームマンションです。最寄りは東京メトロ日比谷線の広尾駅で、徒歩11分の距離にあります。東京メトロ銀座線の表参道駅までは徒歩16分で、二つの路線を使い分けられる場所にあります。用途地域は近隣商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ床面積の上限（容積率）は400%、防火地域に指定されています。
このあたりは飲食店やブティックなどの商業施設が集まるエリアとして知られていますが、具体的な店舗数や生活動線の便利さは今回のデータに含まれていません。現地を実際に歩いて確認するか、港区が公開している都市計画図や周辺施設の情報を参考にしてください。
建物と管理
建物は2012年1月に竣工した12階建で、総戸数は23戸です。構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みでできた丈夫な構造）で、権利形態は所有権です。2026年時点での築年数は14年となります。管理会社はJコミュニティ株式会社です。
分譲した会社名やブランド名、清掃の頻度や大規模修繕の計画といった具体的な管理体制は今回のデータに含まれていません。これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画を、売主や管理会社に求めて確認してください。管理の質は将来の資産価値に関わる大切な部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.14%、平均提示価格は3965万円でした。家賃は中央値122,500円で、118,000円から127,000円の範囲でした（家賃のサンプル数は2件）。最終の診断日は2024年4月10日です。
エリア全体で見ると、港区では231件の診断があり、「危険（割高）」が174件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件でした。港区全体の平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の平均提示価格はエリア平均より低めですが、平均実質利回りもエリア平均よりやや低く、診断の件数が少ないため傾向を断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から31m離れた西麻布4-18-16の地点（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり3,570,000円で、前年の3,100,000円から15.2%上昇しました。用途地域は近隣商業地域、用途区分は商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は624件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は6000万円、面積中央値は40平方メートル、1平方メートルあたりの単価中央値は149万円でした。例として、広尾の1LDK（40平方メートル、2020年築）が2025年第4四半期に12000万円、白金の1LDK（60平方メートル、2008年築）が9600万円、同じく白金の1LDK（45平方メートル、2008年築）が4800万円で取引されています。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ただしハザードマップは更新されることがあるため、購入前には港区の最新のハザードマップで直接確認してください。
セジョリ西麻布は築14年・23戸の港区西麻布のワンルームで、診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」でした。
地価公示は前年比15.2%上昇ですが、周辺取引には幅があり一棟だけでは判断できません。
購入前には管理組合の議事録や重要事項説明書などで、ご自身でも必ず確認してください。
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 賃貸中の契約書で現在の家賃と契約条件を確認する
- 診断の件数が少ないため複数の価格情報で相場を見比べる
- 最新のハザードマップで浸水・液状化の情報を確認する
- 周辺の取引事例と築年・面積の違いを比べて検討する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.19ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.14%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.19ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 127,000円
- 118,000円
この棟の家賃中央値（122,500円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 5.9% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西麻布４－１８－１６（この棟から約31m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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