コンシェリア新橋 MASTER'S VILLA
コンシェリア新橋 MASTER'S VILLA（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区西新橋三丁目11番6号 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア新橋 MASTER'S VILLAは、東京都港区西新橋にある投資用ワンルームマンションです。分譲はクレアスライフの「コンシェリア」ブランドですが、交通や建物概要、管理体制の詳細データは今回確認できず、購入前に重要事項説明書等で確かめる必要があります。
立地と交通
コンシェリア新橋 MASTER'S VILLAは、東京都港区西新橋三丁目にあります。新橋エリアはオフィス街と飲食店が多く、都心に近い立地として知られていますが、今回のデータには最寄り駅や徒歩分数の情報が入っていないため、具体的な交通アクセスは物件概要書か現地の案件資料で確かめてください。
住所周辺は商業地域に指定されており、ビルやマンションが建ち並ぶ商業・オフィスエリアです。港区西新橋は新橋駅や虎ノ門エリアに近いことで知られる地域ですが、最寄り駅からの正確な距離や周辺施設の詳細は今回のデータに含まれていないため、賃貸情報サイトや現地での確認をおすすめします。わからない部分はそのままにせず、売主や管理会社に問い合わせて確認してください。
建物と管理
この物件は、クレアスライフが手がける「コンシェリア」ブランドのワンルームマンションです。コンシェリアは都心駅近の立地にこだわって開発されるブランドとして知られていますが、この棟の竣工年や階数、総戸数、建物の構造、権利形態といった具体的な情報は今回のデータにはありません。正確な建物概要は、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理会社や管理体制についてもデータがないため、現状の管理状況はわかりません。マンションの資産価値を保つうえで、日々の清掃や修繕の積立がきちんと行われているかは重要な確認点です。管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、実際の管理状況を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟そのものの割高診断の件数は0件で、データ蓄積中です。そのため、この物件の価格が割高か割安かを具体的に示す棟単独のデータは、今のところ存在しません。今後診断が蓄積されれば、より精度の高い相場判断ができるようになります。
参考として、港区全体の診断では231件のうち174件が「危険（割高）」、18件が「注意」、38件が「安全・割安」、1件が「判定不能」となっており、エリア全体としては割高傾向の判定が多く出ています。港区の平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。ただしこれはエリア全体の数字であり、この棟そのものの価格や利回りがこの通りとは限らないため、実際の数字は個別の物件資料で確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から140m離れた西新橋２－３５－２の地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり9,900,000円となっています。前年の8,850,000円から11.9%上昇しており、周辺の土地価格は上昇傾向にあります。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は501件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は168万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期に新橋地区で3200万円（20平方メートル、1K、2006年築）や4700万円（25平方メートル、1K、2019年築）の取引が成立しています。これらはこの棟そのものの価格ではなく、周辺エリアの参考データです。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」とされていますが、地盤は「液状化しやすい」とされており、地形は干拓地です。干拓地は埋め立てや造成によって作られた土地で、液状化のリスクが比較的高いとされる地盤の一つです。地震の際の対策については、購入前にハザードマップや地盤調査報告書で確かめることをおすすめします。
この棟単独の割高診断データはまだなく、価格の妥当性は個別に確認が必要です。
港区エリア全体では診断の多くが「危険（割高）」と出ており、相場感には注意が必要です。
建物概要や管理体制の情報が未確認のため、重要事項説明書等での確認をおすすめします。
- 最寄り駅や徒歩分数を物件概要書や地図で確認する
- 竣工年・階数・総戸数・構造を重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理状態を総会議事録と長期修繕計画で確認する
- この棟の実際の価格が周辺相場と比べて妥当か個別に診断する
- 液状化リスクへの対策を地盤調査報告書で確認する
- 権利形態（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新橋２－３５－２（この棟から約140m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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