コンシェリア浜松町 TOKYO PREMIUM
コンシェリア浜松町 TOKYO PREMIUM（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区浜松町一丁目15番9号 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア浜松町TOKYO PREMIUMは東京都港区浜松町一丁目に立つ投資用ワンルームマンションです。建物や交通の詳細データは今回取得できておらず、港区エリアの割高診断では「危険（割高）」が最多という結果が出ています。地価公示は前年比16.7％上昇しており、エリア動向もあわせて確認したい一棟です。
立地と交通
この物件は東京都港区浜松町一丁目15番9号にあります。近くの地価公示地点（棟から116m）は商業地域に指定され、建蔽率80%・容積率600%・防火地域という指定です。これはオフィスや商業施設が集まる高度利用のエリアであることを示しています。
一方で、最寄り駅や徒歩分数、駅までの道順といった交通に関する情報は今回のデータには含まれていません。通勤や日々の生活のしやすさ、将来の賃貸需要にも大きく関わる大事な情報なので、公式サイトの物件概要や地図サービス、現地での確認で駅までの徒歩分数を必ず調べてください。交通の便は家賃や入居率にも影響しますので、契約前にしっかり把握しておくことをおすすめします。
建物と管理
この棟の分譲会社は株式会社クレアスライフで、「コンシェリア」というブランド名で都心駅近の投資用ワンルームマンションを数多く手がけているデベロッパー（開発会社）です。立地選びにこだわり、入居率の安定を重視していると紹介されていますが、これは分譲会社自身の説明であり、実際の入居状況を示すものではありません。入居率や賃貸実績の裏付けは、販売資料だけでなく管理会社の報告書などでも確認するとより安心です。
ただし竣工年、階数、総戸数、構造、権利（所有権か借地権かなど）、管理会社といった具体的な情報は今回のデータにはありません。これらは重要事項説明書や登記簿で確認でき、管理の実態は管理組合の総会議事録や長期修繕計画で確かめることができます。管理が行き届いているかどうかは、資産価値や住み心地に直結する部分なので、購入前に必ず書類で確認しましょう。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数はまだ0件のため、相場ポジションは「データ蓄積中」です。今回は参考として、港区エリア全体の診断件数231件の結果を紹介します。内訳は危険（割高）174件、注意18件、安全・割安38件、判定不能1件で、最も多い判定は危険（割高）でした。この棟の個別データが増えるまでは、エリア全体の傾向を参考情報として捉えるのが良いでしょう。
港区エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。これはあくまで港区全体の数字であり、この棟そのものの価格や利回りが割高かどうかを示すものではありません。棟単独の診断が蓄積された際に改めて比較することをおすすめします。エリアの傾向を知っておくと、この棟の価格が出てきたときの判断材料になります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から116m地点（浜松町1-12-10）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,510,000円で、前年の2,150,000円から16.7%上昇しています。商業地域・建蔽率80%・容積率600%という指定からも、高度に利用されたエリアであることがうかがえます。この変動率は地価公示のみに基づくもので、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は562件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は4200万円、単価中央値は1平方メートルあたり160万円、面積中央値は25平方メートルです。これはワンルーム一室分というよりも、エリア全体の中古マンション取引を含んだ数字である点に注意してください。
2025年第4四半期の例では、浜松町で9000万円（35平方メートル、1LDK、2019年築）、海岸で7300万円（25平方メートル、1DK、2023年築）、芝大門で2100万円（20平方メートル、1K、1979年築）の取引がありました。これらは周辺の取引事例であり、この棟そのものの価格が適正かどうかを直接示すものではありません。
ハザードマップでは、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮が1m以上3m未満、液状化しやすい地盤、地形は干拓地と示されています。水害や地盤のリスクは建物の構造や保険にも関わるため、自治体のハザードマップや重要事項説明書で詳しく確認してください。地盤対策や保険の加入状況によってリスクの受け止め方も変わってきますので、購入前に細かく確認しておくと安心です。
この棟自体の割高診断はまだ0件のため、データ蓄積中として今後の情報公開を待つ必要があります。
港区エリアの診断231件では危険（割高）174件が最多で、平均提示価格は4198万円でした。
地価公示は前年比16.7%上昇し商業地域の高度利用地域ですが、液状化しやすい干拓地という点も確認が必要です。
- 竣工年や総戸数、構造、権利形態は重要事項説明書か登記簿で確認する
- 管理会社と管理体制は管理組合の総会議事録や長期修繕計画で確認する
- 最寄り駅までの徒歩分数は公式サイトや地図で必ず確認する
- この棟自体の診断件数は0件のため、個別の相場診断が出たら確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクは自治体のハザードマップで確認する
- 周辺取引事例の価格は参考であり、この棟の適正価格ではないと理解する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／浜松町１－１２－１０（この棟から約116m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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