コンシェリア虎ノ門 TOKYO PREMIUM
コンシェリア虎ノ門 TOKYO PREMIUM（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区虎ノ門一丁目11番9号 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア虎ノ門 TOKYO PREMIUMは東京都港区虎ノ門一丁目に位置する、クレアスライフ分譲の投資用ワンルームマンションです。竣工年や総戸数などの建物データは今回未取得で、割高診断もまだ0件のため、価格が妥当かどうかは個別に確かめる必要があります。
立地と交通
コンシェリア虎ノ門 TOKYO PREMIUMは、東京都港区虎ノ門一丁目11番9号に位置するワンルームマンションです。最寄り駅や徒歩分数、周辺施設などの交通データは今回の事実データに含まれていないため、実際の駅からの距離や通勤・通学のしやすさは、公式サイトや不動産情報サイトの物件概要で確かめてください。単身者向けの住戸は駅からの近さが入居のしやすさに関わりやすいため、確認しておきたい点です。
棟から82m離れた地点「虎ノ門１－１６－８」の令和8年7月1日時点の地価公示では、1平方メートルあたり6,910,000円で、前年の6,010,000円から15%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%、防火地域に指定されており、オフィスや店舗が集まる商業中心地であることが分かります。地価が上昇していることは土地の需要の高さを示しますが、建物自体の価格や家賃がそれに比例して上がるとは限りません。
建物と管理
この物件を分譲したのは株式会社クレアスライフで、「コンシェリア」ブランドとして都心の駅に近い投資用ワンルームマンションを展開しているデベロッパーです。立地選定にこだわり、入居率の安定性を訴求している点が同ブランドの特徴として知られていますが、これは分譲会社側の説明であり、個々の建物の実際の管理状況や入居率は別に確認する必要があります。
竣工年、総戸数、階数、構造、権利形態（マンションの土地をどのような形で持つかという区分）、管理会社については、今回の事実データに含まれていません。これらは建物の資産価値や将来の維持費に直結する大事な情報のため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の総会議事録・長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、購入前に必ず確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断の件数は0件で、データ蓄積中です。価格が割高か割安かを示す具体的な判定は、今のところこの棟単独では出すことができません。今後診断の件数が積み上がれば、同じ「コンシェリア」ブランドの他の棟や周辺の物件との比較もしやすくなりますが、現時点では個別に価格の妥当性を調べる必要があります。
参考として、港区全体での診断231件を見ると、「危険（割高）」の判定が174件と最も多く、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、判定不能が1件でした。平均の実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる年間の収益の割合）は3.33%、平均の提示価格は4198万円、家賃の中央値は115,700円です。これはあくまで港区全体の傾向であり、この棟そのものの価格が妥当かどうかを示すものではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の取引事例データでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの417件のうち、価格の中央値は4400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は156万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば西新橋の2004年築1Kが3400万円、虎ノ門の2015年築1Kが5700万円で成約しています。同じエリアでも築年や場所によって価格に差があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深は0.5メートル未満、地盤は液状化しやすい干拓地とされています。高潮の想定データは今回の事実データにはありませんでした。地盤や浸水のリスクへの対策は建物によって異なるため、購入前に港区が公開するハザードマップと合わせて、管理会社に対策状況を確かめてください。
虎ノ門は地価上昇が続く商業地域ですが、建物の詳細は重要事項説明書で確かめる必要があります。
この棟の割高診断はまだ0件で、価格が妥当かどうかは個別に確かめる必要があります。
港区全体では「危険（割高）」判定が最多のため、利回りと価格の精査が特に重要です。
- 竣工年・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理会社と管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- 最寄り駅や徒歩分数を公式サイトや物件概要で確認する
- 現在の販売状況（販売中か完売か）を売主に確認する
- 浸水・液状化リスクを港区のハザードマップで確認する
- この棟単独の価格の妥当性を個別に診断してもらう
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／虎ノ門１－１６－８（この棟から約82m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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