ルーブル都立家政伍番館
ルーブル都立家政伍番館（東京都 中野区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中野区鷺宮1丁目31-14 |
|---|---|
| 交通 | 西武新宿線 都立家政駅 徒歩6分 ／ 西武新宿線 鷺ノ宮駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2014-10（築12年） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 小原建設 |
| 建物管理会社 | TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル都立家政伍番館は、東京都中野区鷺宮にある2014年10月築・7階建30戸の投資用ワンルームマンションです。都立家政駅から徒歩6分、鷺ノ宮駅からも徒歩11分で使える立地です。分譲は小原建設、ブランドは「ルーブル」で、宅建士の視点で立地・建物・価格を中立に解説します。
立地と交通
ルーブル都立家政伍番館は、西武新宿線の都立家政駅から徒歩6分、同じ西武新宿線の鷺ノ宮駅からも徒歩11分の場所にあります。2つの駅が徒歩圏にあるため、通勤や通学の時間帯に合わせて行き方を選べる点は暮らしやすさにつながる良い点です。ただし駅からの実際の道のりや周辺の商店街の様子は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
この建物が建つ場所の用途地域は近隣商業地域で、お店や事務所も建てやすい市街化区域に入っています。一方、近くの地価公示の地点（棟から156メートル）は第一種低層住居専用地域という、低い建物中心の住宅地に指定されています。同じ地域でも場所によって用途地域が分かれていることが分かるため、実際の建築ルールや周辺にどんな建物が建てられるかは、登記簿や都市計画図で確認してください。
建物と管理
建物は2014年10月に竣工した、鉄筋コンクリート造・地上7階建・総戸数30戸のマンションです。築年数は12年で、権利形態は所有権です。分譲会社は小原建設、管理会社はTFDコミュニティで、ブランド名の「ルーブル」はクリードが首都圏の主要駅周辺で展開している都市型ワンルームマンションのシリーズです。総戸数30戸という規模は大規模マンションに比べて小さめで、共用部分の維持費が一戸ごとの負担に影響しやすい点も覚えておきたいところです。
修繕の積立状況や管理組合の運営がしっかりしているかは今回のデータだけでは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。マンションは築12年を迎えており、今後の大規模修繕の計画や費用の見通しは資産価値に関わる大事な部分です。特にこの時期は外壁や共用設備の修繕が本格化しやすいため、計画の有無を早めに確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に関する割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「安全・割安」でした。これは、提示価格に対して家賃や相場から見て割安と判断されたという意味です。実質利回り（購入価格に対して1年間に入ってくる家賃の割合）は平均3.62%、平均提示価格は4110万円、家賃は中央値で144,000円という結果でした。ただしサンプルが1件のみのため、この棟全体の傾向とは言えません。
同じ中野区エリアでの診断の件数は144件で、多い判定は「危険（割高）」でした。これは、提示価格が家賃や相場に対して高すぎると判断された件が多かったという意味です。エリア全体の平均実質利回りは3.58%、平均提示価格は2725万円、家賃中央値は95,300円です。棟の家賃144,000円や提示価格4110万円はエリアの数値より高めですが、棟側のデータが1件だけのため、割高か割安かをこの比較だけで断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から156メートルの地点の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり526,000円で、前年の492,000円から6.9%上昇しています。地価が前年より上がっていることは、このエリアの土地の人気が続いていることを示す材料の一つです。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は142件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は96万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期の鷺宮では、2014年築・25平方メートルの1Kが2000万円、同じく30平方メートルの1Kが2000万円で取引されています。1986年築・25平方メートルの1Kは1200万円でした。
ハザード情報では、この場所は洪水の浸水想定が「なし」、液状化は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。これは今回のデータ上は良い材料ですが、高潮に関する想定は今回のデータに無いため、浸水や高潮の最新情報は自治体の最新のハザードマップで確認してください。ハザードマップは今後更新されることもあるため、購入前に必ず最新版を見ることをおすすめします。
診断は1件のみで参考値、エリア全体では「危険（割高）」が最も多い結果でした。
地価公示は前年比+6.9%上昇、周辺の取引は1K・25㎡で2000万円前後が目立ちます。
条件が整っていても価格の妥当性は別問題のため、重要事項説明書などで必ず確認してください。
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 家賃144,000円の根拠となる賃貸借契約書を確認する
- 周辺の取引事例142件と提示価格を比較して検討する
- 自治体の最新ハザードマップで浸水・液状化情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中野区）
相場（3.58%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.04ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.62%）は、東京都 中野区相場（3.58%）より0.04ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中野区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 144,000円
この棟の家賃中央値（144,000円）は、東京都 中野区の周辺相場中央値（95,300円）より 51.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中村南１－２９－１５（この棟から約156m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルーブル野方参番館中野区
- ルーブル中野弥生町中野区
- メイクス新中野アジールコート中野区
- ルーブル都立家政参番館中野区
- ライオンズプラザ中野中野区
- ブライズ中野南台中野区
