ルーブル鷺宮伍番館
ルーブル鷺宮伍番館（東京都 中野区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中野区上鷺宮１丁目４−５ |
|---|---|
| 交通 | 鷺ノ宮駅 徒歩6分 ／ 都立家政駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2009-03（築17年） |
| 総戸数 | 45戸 |
| 階数 | 5階建 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル鷺宮伍番館は、東京都中野区上鷺宮にある2009年竣工・5階建45戸のワンルームマンションです。鷺ノ宮駅徒歩6分、都立家政駅徒歩10分。割高診断は参考値ながら「注意」で、価格や利回り、周辺の地価・取引データを宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
ルーブル鷺宮伍番館は、東京都中野区上鷺宮1丁目にあるワンルームマンションです。最寄りの鷺ノ宮駅までは徒歩6分、もう一つの都立家政駅までは徒歩10分で、2つの駅を使い分けられる立地です。駅からの近さは、入居者を探すときに有利に働きやすいポイントの一つです。
この棟が立つ場所は、国交省のデータでは第１種住居地域・市街化区域にあたります。第１種住居地域は、住宅を中心としながら一定規模までの店舗やオフィスも建てられる区域という意味です。実際に周辺にどんな建物が多いかは、現地を歩いて確認するとより具体的にわかります。
建物と管理
建物は2009年3月に竣工した5階建て、総戸数45戸のワンルームマンションで、築年数は17年です。分譲会社は、「ルーブル」ブランドで都市型のワンルームマンションを首都圏の主要駅周辺に展開する(株)クリードです。
建物の構造や権利形態（所有権か借地権かなど）、管理会社の名前は、今回のデータには載っていません。実際の建物の作りや管理の体制は、重要事項説明書や登記簿、管理規約を取り寄せて確かめることが大切です。特に修繕の履行状況は、長期修繕計画と総会の議事録を売主や管理組合に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
今回の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。この数字だけで、この物件が買い得かどうかを断定することはできません。判定は「注意」で、平均提示価格は2470万円、平均実質利回りは3.5%という結果でした。
家賃のサンプルも1件で、84,000円という数字が出ていますが、同じ建物でも階数や向きによって家賃は変わりやすいものです。実際の賃料相場は、複数の賃貸サイトの掲載状況や管理会社への問い合わせで、改めて裏付けを取ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から335m離れた鷺宮３－２８－５の地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり630,000円となり、前年の580,000円から8.6%上昇しています。
この地点は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%・容積率150%、準防火地域に指定されています。なお、この地点の用途地域は、棟自体が位置する第１種住居地域とは別のデータである点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に290件あり、価格の中央値は2300万円、単価の中央値は1平方メートルあたり95万円、面積の中央値は25平方メートルでした。
例えば2025年第4四半期には、上鷺宮で2200万円・20平方メートルの1K（築2008年）や、鷺宮で3000万円・25平方メートルの1K（築2021年）といった取引がありました。価格は面積や築年数によって大きく変わるため、他の部屋と単純に比較するときは注意が必要です。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定がなく、地形はローム台地、液状化もしにくいとされています。これは防災の面では良い材料ですが、最新のハザードマップや自治体の防災情報サイトでも、念のため確認しておくと安心です。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は2.8、件数は9件という数字が確認できます。良い点や気になる点の具体的なコメントは今回のデータには含まれていないため、気になる方はサイト上で最新のレビュー内容を直接確認してみてください。
診断件数は1件の参考値で、判定は「注意」。この数字だけで断定はできません。
構造・権利・管理会社は未確認のため、重要事項説明書や登記簿での確認が必要です。
周辺地価は8.6%上昇し取引も活発ですが、価格の妥当性は個別に見極めが必要です。
- 建物の構造・権利形態・管理会社を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 長期修繕計画と総会議事録を管理組合や売主に確認する
- 実際の家賃相場を複数の賃貸サイトや管理会社に確認する
- 周辺の取引事例と価格の妥当性を自分でも調べ直す
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 口コミの具体的な内容をマンションレビューなどで直接確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 2.8点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中野区）
相場（3.58%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.5%）は、東京都 中野区相場（3.58%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中野区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 84,000円
この棟の家賃中央値（84,000円）は、東京都 中野区の周辺相場中央値（95,300円）より 11.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／鷺宮３－２８－５（この棟から約335m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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