ライオンズマンション江古田第2
ライオンズマンション江古田第2（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区小竹町一丁目43番12号 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 江古田駅 徒歩6分 ／ 東京メトロ有楽町線 小竹向原駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1988-02（築38年） |
| 総戸数 | 27戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション江古田第2は、東京都練馬区小竹町にある1988年築・27戸のワンルーム投資用マンションです。江古田駅徒歩6分、小竹向原駅徒歩7分の2路線が使えます。
立地と交通
ライオンズマンション江古田第2は、西武池袋線江古田駅から徒歩6分、東京メトロ有楽町線小竹向原駅からも徒歩7分という、2路線が使える場所に立っています。どちらの駅も徒歩10分以内で、通勤や通学のルートを選びやすい立地です。
この場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に区分されています。住宅のほか店舗やオフィスも建てやすく、駅周辺らしい地域です。具体的な周辺施設の種類は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
この建物は1988年2月に竣工した、鉄筋コンクリート造・陸屋根（屋根が平らな形）の4階建てで、総戸数は27戸です。土地の権利は所有権で、分譲は大京、管理は大京アステージが担っています。
大京は「ライオンズマンション」ブランドを長年展開してきた会社で、中古の流通量も多いことが特徴です。築38年と年数が経っているため、給排水管や外壁の修繕状況が住み心地や将来の修繕費に直結します。
長期修繕計画や直近の大規模修繕の実施時期は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2026年5月28日時点で1件のみのため参考値です。判定は「危険（割高）」、実質利回り3.15%、提示価格2100万円、家賃中央値99,000円でした。
家賃のサンプルはこの1件のみで、1件の結果だけでは棟全体の価格が高いか安いかを断定できません。もう少し多くの事例が集まるまでは、参考情報として見るのが安全です。
練馬区全体では194件の診断が行われており、「危険（割高）」が97件、「注意」が31件、「安全・割安」が66件という内訳です。エリア全体の平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1950万円、家賃の中央値は73,200円でした。
この棟の数字とエリアの数字は、家賃帯や築年数などの条件が異なるため、単純に差を計算して優劣を決めることはおすすめしません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から277メートルにある地価公示地点（小竹町１－５１－９）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり656,000円で、前年の606,000円から8.3%上昇しています。
この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域ですが、棟自体がある場所の用途地域は近隣商業地域で、両者は異なる点に注意してください。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期にかけて407件の取引があり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は25平方メートルでした。
例として2025年第4四半期には、小竹町で1988年築・20平方メートルの1Rが780万円、豊玉上で同条件が970万円で取引されています。地区によって価格差があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域に入っておらず、地盤はローム台地で液状化しにくいとされています。ただし土砂災害など別のリスクは今回のデータに含まれないため、練馬区のハザードマップで確認してください。
診断の件数が1件のみで参考値のため、この棟の価格の高さは断定できません。
築38年のため、修繕の実施状況を長期修繕計画で確認することが大切です。
地価は上昇傾向ですが、周辺取引は幅があり、価格は個別に見極める必要があります。
- 長期修繕計画と直近の大規模修繕の実施時期を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状態を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 診断の件数や取引事例を増やしてから価格を見直す
- 練馬区のハザードマップで最新のリスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.56ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.15%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.56ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 99,000円
この棟の家賃中央値（99,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 35.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小竹町１－５１－９（この棟から約277m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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