ライオンズマンション江古田第5
ライオンズマンション江古田第5（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区旭丘1丁目54 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋・豊島線 江古田駅 徒歩4分 ／ 都営大江戸線 新江古田駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1992-01（築34年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション江古田第5は、東京都練馬区旭丘にある1992年竣工・総戸数37戸のワンルーム投資マンションです。江古田駅徒歩4分の駅近立地で、宅建士の視点から建物・管理・割高診断・公的データをもとに中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション江古田第5は、西武池袋・豊島線の江古田駅から徒歩4分、都営大江戸線の新江古田駅からは徒歩9分の場所にあります。2本の路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって駅を選びやすいのは強みです。駅からの近さは、入居者を探すうえでプラスに働きやすい要素といえます。
この棟がある場所の用途地域は「第1種中高層住居専用地域」です。これは中高層の住宅を中心に建てるよう決められた地域で、大きな工場や商業施設が建ちにくく、住宅地としての環境が保たれやすい区分です。市街化区域にも含まれており、都市としての開発が進んだ地域であることも分かります。
建物と管理
建物は1992年1月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）の地上5階建てで、総戸数は37戸、築年数は34年です。権利形態は所有権で、分譲したのは大京が展開する「ライオンズマンション」ブランドです。大京は全国で長年マンションを供給してきた会社で、中古での流通量も多いブランドとされています。
今回のデータには管理会社の情報が含まれていません。マンションの管理体制は資産価値や住みやすさに直結する部分なので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に取り寄せて、修繕の進み方や修繕積立金の残高を確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、実質利回り（購入価格に対して家賃がどれくらいの割合で入るかを示す指標）は3.11%、提示価格は2050万円、想定家賃は73,000円でした。診断が1件しかないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
参考として、練馬区全体では193件の診断があり、「危険（割高）」が97件、「注意」が30件、「安全・割安」が66件という内訳です。エリア平均の実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円でした。
この棟の診断の最終日は2023年1月6日です。診断から時間が経っているため、現在の家賃や価格とは差が生じている可能性があります。最新の相場は、賃貸の掲載状況や近隣の成約事例で改めて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から152m離れた「旭丘１－５８－９」という地点（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたりの価格が946,000円で、前年の868,000円から9%上昇しています。ただしこの地点は近隣商業地域・商業地で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の割合）80%、容積率（敷地に対する建物の延べ面積の割合）400%、防火地域という条件です。棟がある場所の用途地域は第1種中高層住居専用地域なので、この地点の数字をそのまま棟の価値に当てはめることはできません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで379件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は89.2万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の豊玉上での1R・20平方メートル・1988年築が970万円、小竹町での同条件が780万円、栄町の1K・15平方メートル・1986年築が1200万円という事例があります。これらは棟そのものの取引ではなく、周辺エリアの参考データです。
ハザード情報では、この場所は洪水の浸水想定区域には入っておらず、液状化のしにくい地盤とされ、地形はローム台地です。災害リスクが低いことを示す材料の一つですが、最新のハザードマップは練馬区の公式サイトで必ず確認してください。
江古田駅徒歩4分の駅近ですが、診断は参考値1件で「危険（割高）」の判定でした。
管理会社の情報が無く、長期修繕計画や総会議事録を売主に確認する必要があります。
周辺地価は上昇傾向ですが、取引事例や診断は参考情報であり将来を断定できません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 重要事項説明書で構造や耐震性能を確認する
- 管理会社と管理費・修繕積立金の額を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃や契約条件を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-22確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.6ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.11%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.6ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 73,000円
この棟の家賃中央値（73,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 0.4% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／旭丘１－５８－９（この棟から約152m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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