ステージグランデ桜台駅前
ステージグランデ桜台駅前（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区豊玉上2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋・豊島線 桜台駅 徒歩3分 ／ 都営大江戸線 練馬駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2002-07（築24年） |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都練馬区豊玉上の「ステージグランデ桜台駅前」は、桜台駅徒歩3分・練馬駅徒歩8分の12階建てSRC造マンションです。割高診断は1件のみで参考値、エリア194件では危険判定が最多。地価公示は前年比10.4％上昇、取引事例は473件と幅があります。
立地と交通
ステージグランデ桜台駅前は、東京都練馬区豊玉上2丁目に建つマンションです。西武池袋線・豊島線の桜台駅から徒歩3分と近く、都営大江戸線の練馬駅からも徒歩8分で利用できます。2つの路線を使い分けられる点は、通勤や通学の選択肢を広げる材料になります。
建物から151メートルの地点にある地価公示（公的に決める土地の値段の目安）では、用途地域が商業地域、建蔽率80％、容積率500％、防火地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスも混在しやすい地域という意味で、駅前らしい賑わいがある一方、住環境としての静かさは重視しない人向きと言えます。
建物と管理
この棟は2002年7月に竣工し、2026年時点で築24年、12階建てでSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有できる形です。築24年の建物なので、これまでの大規模修繕の実施状況を確認しておくと安心です。
総戸数や分譲会社、管理会社、ブランド名については今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理規約、長期修繕計画で確認してください。管理体制がわからないまま判断すると、将来の修繕費や管理の質を見誤る可能性があります。購入前に売主や管理会社に直接問い合わせて、最新の情報を確かめることをおすすめします。
SRC造は鉄骨造と鉄筋コンクリート造を組み合わせた構造で、一般的に地震や火災への強さに配慮した構造と言われています。ただし実際の耐久性や修繕の状況は建物ごとに異なるため、個別の記録を確認することが大切です。ステージグランデ桜台駅前についても、同様に確認しておきたいところです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱い、断定はできません。2024年3月15日時点の診断では、平均提示価格2200万円、平均実質利回り3.11％、家賃中央値72,900円というデータで、「危険（割高）」の判定が出ていますが、診断件数が少ないため、今後のデータ増加を踏まえて判断したいところです。
同じ練馬区全体では194件の診断が行われ、「危険（割高）」が97件、「注意」が31件、「安全・割安」が66件という内訳です。エリア平均は実質利回り3.71％、平均提示価格1950万円、家賃中央値73,200円でした。棟とエリアの利回りや価格を並べて見ると、この棟は相場の中でどちらの位置にあるかを考える材料になりますが、診断件数が少ないため今の段階で断定的な評価はできません。
割高診断はあくまで一つの見方であり、価格や利回りだけで物件の良し悪しを決めることはできません。立地や管理状態、将来の修繕計画なども合わせて確認することが大切です。特に今回のような診断件数が少ない棟では、1件の結果だけで判断せず、エリア全体の傾向や複数の情報源と比べる姿勢が欠かせません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示の豊玉上２－１４－１０地点（建物から151メートル）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,270,000円、前年の1,150,000円から10.4％上昇しました。商業地域・商業地で、周辺の土地の値段が上がっている様子がうかがえます。
周辺の取引事例は473件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、単価の中央値は93.3万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、1975年築の1Kが15平方メートルで650万円、25平方メートルで1400万円、1975年築の1Rが20平方メートルで650万円という取引があります。築年数や面積で価格差が大きい点に注意してください。
ハザード情報（水害や地震などの災害リスクの高さ）は今回のデータに無いため、国土交通省や練馬区が公開しているハザードマップで、浸水想定区域や地震の想定被害などを確かめてください。賃貸経営では建物の価値だけでなく、災害時の入居者の安全や保険の条件にも関わるため、購入前に自分の目で地図を確認しておくことをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点4.7、件数9件という数字が出ています。ただし具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに無いため、実際の声はマンションレビューのサイト上で直接確認してください。評点が高めであっても、件数が9件と多くはないため、他の情報と合わせて参考にすることをおすすめします。
桜台駅徒歩3分で交通は便利ですが、診断件数1件のみで相場評価は参考値にとどまります。
地価公示は前年比10.4％上昇も、取引事例には1975年築の低価格帯も混在し値差が大きいです。
管理会社や総戸数など基本情報が未取得のため、重要事項説明書での確認が欠かせません。
- 総戸数や修繕の実施状況を管理規約・長期修繕計画で確認する
- 分譲会社・管理会社・管理体制を重要事項説明書で確認する
- 建物の正確な用途地域を登記簿や都市計画図で確認する
- ハザードマップで浸水・地震などのリスクを確認する
- 周辺取引事例や複数件の診断データで価格の妥当性を比較する
- マンションレビューの口コミ本文をサイトで直接確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.7点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.6ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.11%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.6ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 72,900円
この棟の家賃中央値（72,900円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 0.5% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／豊玉上２－１４－１０（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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