ステージグランデ神楽坂
ステージグランデ神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区改代町２１−２ |
|---|---|
| 交通 | 江戸川橋駅 徒歩4分 ／ 神楽坂駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2011-08（築15年） |
| 総戸数 | 64戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
ステージグランデ神楽坂は東京都新宿区にあり、江戸川橋駅徒歩4分・神楽坂駅徒歩5分の2駅が使える2011年竣工・8階建64戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら危険（割高）が多く、価格と家賃のバランスを自分の目で確かめる必要がある物件です。
立地と交通
ステージグランデ神楽坂は、東京都新宿区改代町２１－２に位置する投資用マンションです。最寄り駅は江戸川橋駅から徒歩4分、神楽坂駅から徒歩5分で、2つの路線を使い分けられる立地です。複数路線が使えると通勤や生活の選択肢が広がりやすい点は魅力といえます。
物件周辺の用途地域は準工業地域で、区域区分は市街化区域とされています。準工業地域は、工場と住宅や店舗が混ざって建てられる地域という意味です。実際の街並みや日当たり、騒音の感じ方は図面だけでは分からないため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2011年8月竣工で、2026年時点で築15年、8階建て・総戸数64戸です。管理会社はタングラムが担当しています。築年数がまだ浅めなので、設備の劣化具合は今後の修繕計画と合わせて見ておきたいところです。
一方で、建物の構造や土地の権利形態、分譲会社については今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理組合の運営状況や修繕積立金の金額についても、総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、件数が少ないため参考値として見てください。内訳は危険（割高）が2件、判定不能が1件で、多い判定は危険（割高）でした。平均実質利回りは3.23%、平均提示価格は3,350万円です。
家賃は中央値97,500円、最小90,450円、最大122,000円の3件分のデータです。新宿区全体では診断件数250件のうち危険（割高）が129件と最も多く、平均実質利回りは3.51%、平均提示価格3,059万円、家賃中央値95,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.28ポイント低く、価格面でやや割高に見える結果ですが、診断件数が少ないためこの数字だけで断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から156m地点の地価公示（赤城下町６９番２外）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,090,000円、前年の958,000円から13.8%上昇しています。用途地域は第二種住居地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。地価が上がっているからといって、この物件の価格が妥当とは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで912件あり、価格の中央値は3,350万円、1平方メートルあたりの単価中央値は121.1万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば関口エリアでは2025年第4四半期に築2014年・45平方メートルの1LDKが7,500万円で取引されています。立地や築年数で価格差が大きいため、個別の事例は参考程度に見るのが無難です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.5m以上1m未満とされています。液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）です。浸水想定のある地域なので、購入前にハザードマップと自治体の防災情報を自分でも確認してください。
割高診断は参考値ですが、危険（割高）が多く、利回りもエリア平均よりやや低めです。
建物や管理の一部情報はデータが無いため、重要事項説明書や総会資料で必ず確認しましょう。
地価は上昇傾向でも浸水想定があり、立地と防災面を両方見て判断することが大切です。
- 建物の構造や土地の権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mのハザードマップを確認する
- 家賃の実際の入居状況を管理会社に確認する
- 割高診断が参考値である点を踏まえて価格の根拠を調べる
- 周辺取引912件と比較して価格の妥当性を自分でも調べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目と価格の妥当性は別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.27ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.23%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 122,000円
- 97,500円
- 90,450円
この棟の家賃中央値（97,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 2.6% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／赤城下町６９番２外（この棟から約156m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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