ビバリーホームズ上石神井
ビバリーホームズ上石神井（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区上石神井1丁目32-3 |
|---|---|
| 築年 | 2012年6月（築14年） |
| 総戸数 | 77戸 |
| 分譲会社 | 株式会社ニッテイライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
ビバリーホームズ上石神井は、東京都練馬区上石神井1丁目にある2012年6月竣工・総戸数77戸の投資用ワンルームマンションです。最寄り駅などの交通情報や建物の構造は今回のデータに無く、棟独自の割高診断もまだ0件でデータ蓄積中のため、相場感は周辺の取引事例とあわせて確認する必要があります。
立地と交通
ビバリーホームズ上石神井は東京都練馬区上石神井1丁目32-3に位置する投資用ワンルームマンションです。最寄り駅や徒歩分数などの交通情報は今回のデータに含まれていないため、物件概要書や地図アプリ、現地の案内看板などで必ず確かめてください。通勤や通学のしやすさは暮らしの満足度や入居者が見つかりやすいかどうかに直結するため、実際に駅まで歩いて時間を測ってみることをおすすめします。
周辺の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれています。近隣商業地域は住宅だけでなく店舗や事務所も建てやすい地域なので、コンビニや飲食店などの生活利便施設が集まりやすい傾向があります。ただし実際にどのような店が並び、人通りがどの程度あるかはデータからは分からないため、現地を歩いて確認したほうが確実です。
建物と管理
この建物は2012年6月に竣工し、2026年時点で築14年、総戸数は77戸です。分譲時の会社は株式会社ニッテイライフで、ワンルーム投資用マンションとしては比較的新しい年代の建物といえます。築浅であることは、配管や外壁などの設備の老朽化に悩みにくい点で安心材料になります。また総戸数77戸は単身者向けマンションとしては規模が大きい方で、管理組合の運営や修繕費の積み立てにも規模の影響が出やすい点です。
一方で、建物の階数や構造、管理会社、権利形態（所有権か借地権かということ）は今回のデータに含まれていません。これらは資産価値や毎月の管理費・修繕積立金に直結する大事な情報なので、重要事項説明書や管理規約、登記簿で必ず確かめてください。特に総戸数が多い棟では、長期修繕計画の内容と積立金の残高を売主や管理会社に確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
ビバリーホームズ上石神井そのものについての割高診断はまだ0件で、データ蓄積中です。この棟の価格が割高か割安かを具体的な数字で語れる段階にはまだなく、今後の診断の積み重ねを待つ必要があります。個別の物件を検討する際は、エリア全体の傾向と、後の章で紹介する周辺の取引事例を参考にしながら、提示価格の妥当性を自分でも確かめる姿勢が大切です。
参考として、練馬区エリア全体では193件の診断があり、「危険（割高）」判定が97件と最も多く、「注意」30件、「安全・割安」66件でした。平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円です。これはあくまでエリア全体の傾向を示す数字であり、この棟の価格そのものを評価したものではない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から258m離れた「上石神井１－３０－２４」の地価公示地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり462,000円、前年の435,000円から6.2%上がりました。第一種中高層住居専用地域で建蔽率50%、容積率150%、準防火地域です。地価公示は周辺相場の目安であり、この棟の分譲価格や現在の市場価格そのものを示すものではないため、次の取引事例もあわせて参考にしてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に150件あり、価格の中央値は2000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は84万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期には、1R・15平方メートル・築1992年の部屋が730万円、1K・20平方メートル・築2008年の部屋と築2012年の部屋がそれぞれ2,300万円で取引されています。築年数や面積が近い事例を選んで比べると、相場感がつかみやすくなります。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、液状化のしやすさも「しにくい」、地形はローム台地とされています。これは今回のデータに基づく一つの目安であり、ハザードマップの種類や更新時期によって評価が変わることもあるため、練馬区が公開している最新のハザードマップも合わせて確認しておくと安心です。
棟独自の割高診断はまだ0件でデータ蓄積中のため、数字での判断は時期尚早です。
練馬区全体は「危険（割高）」判定が最多のエリアですが、棟固有の価格評価ではありません。
交通・構造・管理など未取得の情報が多く、重要事項説明書での確認が欠かせません。
- 最寄り駅と徒歩分数を物件概要書や地図アプリで確認する
- 建物の構造・階数・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理会社と管理規約、長期修繕計画の内容を確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- 練馬区の最新ハザードマップで災害リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上石神井１－３０－２４（この棟から約258m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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